Nuria Díaz
A punto de cumplirse seis meses desde que Javier García del Río sustituyera a Jaime Echegoyen al frente de la Sareb, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria ha tomado un nuevo rumbo estratégico. Liberada gracias la modificación de la Ley de Sociedades de Capital de la necesidad de tener capital para seguir operando, García del Río ha optado por una estrategia mucho más proactiva en la que el objetivo no es tanto obtener unos beneficios que nunca van a llegar, sino vender, aunque sea con minusvalías, para reducir la mayor cantidad posible de deuda. Y parece que lo está logrando. El objetivo para final de año es alcanzar los 2.000 millones de ingresos y resolver el concurso de adjudicación de su su cartera de activos, valorada en 50.000 millones, y que actualmente está gestionada por Solvia, Servihabitat, Altamira y Haya, pero que probablemente adjudique finalmente a dos únicas empresas.
El Consejo de Ministros del 10 de marzo del año pasado introdujo una modificación en la Ley de Sociedades de Capital que supuso un antes y un después en la actividad de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), permitiéndole continuar la labor que está desarrollando desde 2013, sin que el consumo de sus recursos propios provoque su disolución. Si hasta entonces la sociedad se había centrado en tratar de vender los activos mejores en un intento de ganar dinero y no incurrir en minusvalías, a partir de entonces, y sobre todo desde la llegada hace seis meses a la presidencia de Javier García del Río, el objetivo ya no es vender con ganancias sino vender todo lo que se pueda a precio de mercado, sin importar que en algunos casos se incurra en minusvalías.
En el primer semestre la Sareb ha ingresado 1.090 millones de euros, el doble del año anterior por las mismas fechas y un 3% más que en los seis primeros meses de 2019
“El objetivo es con lo que se ingresa, acelerar al máximo la cancelación de deuda”, asegura una fuente del sector. Y parece que está surtiendo efecto. Para empezar si normalmente se abren dos ventanas para amortizar, en diciembre y en febrero, este año además se han hecho dos cancelaciones anticipadas extraordinarias entre agosto y septiembre de 350 millones de euros, de manera que al cierre del tercer trimestre la deuda asciende a 34.500 millones, un 32% menos que la que el organismo tenía inicialmente.
Menos beneficios, pero más ingresos
Entre otras cosas este acelerón en la cancelación de duda ha sido posible por el crecimiento de los ingresos. En el primer semestre la Sareb ha ingresado 1.090 millones de euros, el doble del año anterior por las mismas fechas y un 3% más que en los seis primeros meses de 2019, año más ‘normal’ en lo que a magnitudes económicas se refiere por ser previo a la pandemia, aunque las pérdidas han sido de unos 650 millones, un 60% más que en el año anterior. Ahora, el objetivo de García del Rio es ingresar unos 2.000 millones para final de año por lo que dan por recuperados los niveles previos al Covid.
Fuentes del sector explican a El Nuevo Lunes que el que el Real Decreto 6/2020 de marzo del año pasado permitiera a Sareb operar con fondos propios negativos y, además, poder vender activos apuntándose pérdidas, ha vuelto a la sociedad más “proactiva” porque el objetivo no es solo vender todo lo que se pueda, sino también aumentar el valor de lo que tienen en cartera. Para ello han realizado inversiones de manera que ese valor se incremente, en aras de una mejor venta.
Obras, suelos y promociones
Por ejemplo, terminando obras que recibió sin terminar. El Consejo de Administración de Sareb seleccionaba el pasado mes de julio mediante concurso público al Grupo Domo como gestor especializado para finalizar 205 proyectos residenciales–con un valor total de 300 millones de euros- que permitirán poner en el mercado minorista alrededor de 5.600 viviendas nuevas. Por comunidades autónomas, la mayoría de las viviendas se concentra en Cataluña (1.167), Comunidad Valenciana (1.142), Canarias (846), Andalucía (587) y Castilla y León (473).
El objetivo García del Río es ingresar unos 2.000 millones para final de año por lo que dan por recuperados los niveles previos al Covid
No es poca cosa, habida cuenta de que la nueva Sareb está muy enfocada a ese mercado. El 83% de los ingresos del primer semestre vienen de ese canal minorista. El conocido por todos como ‘banco malo’ ha vendido 8.000 inmuebles de los que 4.500 son viviendas.
En segundo lugar, esa búsqueda de valor se ha visto también en la gestión urbanística de esos suelos por construir. También en julio, Sareb seleccionaba a Servihabitat como gestor especializado para el desarrollo urbanístico de un conjunto de 51 suelos, valorados en la actualidad en 107 millones de euros y con una edificabilidad total de 1,2 millones de m2. El acuerdo contempla en el futuro la ampliación de esta gestión a más de 200 activos con más de 7 millones de m2 de edificabilidad adicionales, actualmente gestionados por servicers generalistas, una vez finalicen este año que viene estos contratos.
Por comunidades autónomas, la mayoría de los suelos se ubica en Andalucía (16 unidades), Cataluña (11), Comunidad Valenciana (6) y Comunidad de Madrid (5). El resto de los activos incluidos en el proyecto se encuentra en Cantabria (3), Aragón (2), Galicia (2), Asturias, Canarias, Castilla y León, Extremadura, La Rioja y la Región de Murcia (todos ellos con 1).
Y la tercera vía de crear valor ha sido haciendo ellos mismos sus propias promociones para lo que se asoció con Aelca (Värde), con el objetivo de levantar 17.000 casas a través de Árqura Homes.
El ‘banco malo’ se ha vuelto más proactivo porque el objetivo no es sólo vender todo lo que se pueda, sino también aumentar el valor de lo que tienen en cartera
Sareb, la sociedad que engulló los activos tóxicos de la banca tras la crisis del 2008, y que tiene en manos privadas, todos los bancos menos el BBVA, el 54,1% del capital siendo el otro 45,9% público (del FROB, el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria), tiene un mandato hasta 2027, aunque no falta quien opina que podría tratar de extender su vida más allá de esa fecha, un extremo sobre el que la sociedad de liquidación nunca se ha querido pronunciar. Lo que si ha calculado es que su disolución le costará a las arcas públicas 7.988 millones de euros en 2027 si no alarga su mandato. La discusión está encima de la mesa.
La macrooperación para gestionar su cartera avanza. Próxima estación: diciembre
El pasado mes de agosto, la entidad presidida por Javier García del Río convocaba a empresas especializadas en gestión de carteras de inmuebles y préstamos al proceso para renovar los actuales contratos con Haya Real Estate (controlada por el fondo Cerberus), Solvia (Intrum), Altamira (doValue) y Servihabitat (Lone Star). A ese concurso, además de estas cuatro compañías, se han sumado Aliseda (Blackstone) y la firma española Hipoges. En juego, la gestión de una cartera de 300.000 activos (la mitad préstamos y la otra parte inmuebles) procedentes de entidades financieras. Ese portfolio tiene un valor actual de unos 30.000 millones.
La adjudicación que se ha ido retrasando, parece que no estará lista hasta finales de año, posiblemente cuando en diciembre la Sareb reciba una lista reducida de ‘contrincantes’. La intención del grupo es, señalan fuentes del sector, que los adjudicatarios sean solo dos o tres empresas y ganar así en eficacia. El concurso, sin embargo, no se resolverá hasta 2022, debido a que los actuales contratos estarán vigentes hasta junio del año que viene.
Sareb ya renovó uno de esos contratos, el de Haya, en el que se redujo el perímetro de su actividad y el coste, aunque el acuerdo con el servicer de Cerberus también pierde su vigencia en 2022. A estas alturas todo el sector está que se sube por las paredes porque esta
macrooperación, que se lleva meses preparando, y que ha despertado la atención de los principales servicers del mercado inmobiliario del país es, como dicen fuentes del sector, “un buen negocio”.
