Nuria Díaz ■
Ucrania, inflación, crisis energética, tipos al alza… mil y una incertidumbres que, sin embargo, no han podido desinflar el mercado hipotecario. De hecho, el número de préstamos registrados ha subido un 12% respecto al año pasado por estas fechas, y lo que sí hay, según los analistas, es un aumento de las peticiones de los de tipo variable para escapar de la subida del Euribor. De ahí que las principales entidades o han encarecido su precio o las han eliminado de su catálogo, a la par que han abaratado su oferta de hipotecas variables. “Quieren surfear esta ola», señala un analista.
Pese a la que está cayendo, la contratación de hipotecas sigue al alza. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, en junio de 2022 se registraron más de 40.000 hipotecas para la compra de vivienda; un 12% más que en junio de 2021. En lo que va de año, se han registrado más de 235.000 hipotecas para comprar vivienda; un 17% más que durante el mismo período del año pasado. En los primeros seis meses del año, la banca ha concedido 34.029 millones de euros en nuevas operaciones hipotecarias y se espera que supere los casi 60.000 millones del año pasado, cuando el sector batió todos los registros de la última década. “Claramente, al menos por el momento, la incertidumbre económica, sobre todo la inflación no ha afectado a los préstamos que dan los bancos para la compra de una vivienda. El negocio, pese a lo que cabría esperar, sigue al alza”, señala una fuente del sector. “Si bien, señala otra, también es cierto que la subida de tipos del BCE no se ha producido hasta terminado el primer semestre y los efectos todavía puede tardar unos meses en apreciarse”.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, en junio de 2022 se registraron más de 40.000 hipotecas para la compra de vivienda, un 12% más que en junio de 2021
No solo hay más, sino que son más caras. “En cuanto a los precios, señala Miquel Riera, responsable de Hipotecas del portal HelpMyCash, web especializada en finanzas personales “las hipotecas variables se han encarecido por la subida del euríbor, que lleva todo el año al alza y cerrará el mes de agosto por encima del 1%”. De hecho, se ha disparado en agosto hasta una tasa media del 1,249%, lo que supone un récord en más de una década. De esta manera, los créditos variables que tengan que revisarse con el dato de agosto se verán encarecidos en algo más de 1.400 euros anuales en el caso de una hipoteca media de 150.000 euros, con un vencimiento de 25 años, y un interés del euríbor más el 1%.
Si el préstamo es de 300.000 euros, con las mismas condiciones, la cuota pasará de los 1.064 euros de hace un año, a los 1.300 euros actuales. Esto supondrá una subida de unos 2.800 euros al año.
De ahí que, como señalan otros analistas se está produciendo un trasvase de las hipotecas variables, a las fijas, en un intento del consumidor, de tratar de esquivar la subida del euribor, el índice al que están referenciadas la mayoría de los prestamos para la compra de vivienda en España. «Está habiendo muchísimo movimiento en las hipotecas. La gente se está cambiando al tipo fijo», explican desde Asufin.
En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por el tipo fijo. Hoy, la balanza ha dado un vuelco: en junio de 2022, el tipo fijo ya domina el 73% de los préstamos concedidos, la cifra más alta de la historia en España, frente a un 27% de créditos a tipo variable.
En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por el tipo fijo. Hoy, la balanza ha dado un vuelco
La banca mueve ficha
Los bancos se preparan para estas peticiones de cambio y, en muchos casos, para desincentivarlas. Riera de HelpMyCash asegura que “los bancos han encarecido sus hipotecas fijas para obtener más margen de rentabilidad y, de paso, incentivar la contratación de hipotecas variables (con las que esperan ganar más dinero). Con este último objetivo en mente, muchas entidades también han reducido el diferencial de sus hipotecas variables, que es la parte que se suma al euríbor para calcular su interés”.
Y, sobre las cuotas entre fijas y variables, explica “a principios de este año, las hipotecas fijas tenían un interés medio del 1,50%, mientras que el interés medio de las hipotecas variables era de euríbor más 1%. Veamos cuánto costaba una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años a principios de año. Con un interés fijo, sus cuotas eran de 599,90 euros al mes. Y con un interés variable, teniendo en cuenta que el euríbor cotizaba al -0,477% en enero, sus cuotas se situaban en 533,51 euros al mes. Ahora, en cambio, el interés fijo medio ya se sitúa en torno al 2,50%, mientras que el de las variables es de euríbor más 0,85%, aproximadamente. Para el ejemplo anterior, las cuotas de una hipoteca fija media son ahora de 672,93 euros al mes. Con un interés variable, si se calcula con el último valor registrado por el euríbor (0,992% en julio), las cuotas son de 624,31 euros al mes”.
Pero pronostica un cambio. “Lo más probable es que el euríbor cotice al alza en los próximos meses hasta acabar el año por encima del 1,50%. Eso encarecerá las hipotecas variables, cuyo interés se calcula con este índice. Se espera, además, que los bancos sigan encareciendo sus nuevas hipotecas fijas, que es la estrategia que han seguido durante los últimos meses. Como las hipotecas serán más caras, habrá menos gente que pueda permitirse la compra de una vivienda. En consecuencia, es probable que el número de compraventas se estanque o baje en lo que queda de año”.
Lo más probable es que el euríbor acabe el año por encima del 1,50%, lo que encarecerá las hipotecas variables, pero, además, se espera que los bancos encarezcan las fijas
Así se reparte el mercado
Según el portal HelMyCash, de momento, Bankinter, COINC, BBVA, Ibercaja, ING, Openbank, Banco Sabadell, Banco Santander, Kutxabank, MyInvestor, Unicaja, Cajamar, Triodos Bank, Abanca, Caixa Guissona, EVO Banco, Hipotecas.com, Caja de Ingenieros, Targobank y CaixaBank han adoptado esta estrategia y la lista se amplía cada mes.
Desde el Santander, que señalan que su oferta comercial prevé mantener las diferentes opciones para que cada cliente encuentre lo que más se ajuste a sus necesidades, reconocen que los clientes en los últimos años han demandado más préstamos hipotecarios a tipo fijo (en un 82% a favor del tipo fijo en 2021, y en cifras también similares en lo que va de 2022). Aunque, ahora mismo, en las últimas semanas, las solicitudes de hipotecas variables están aumentado respecto a los meses anteriores”.
Por su parte, CaixaBank que tiene una cuota de mercado del 26% con su hipoteca fija ‘Casafácil’, señala que ha tenido un crecimiento de la nueva producción de hipotecas del 58% interanual en el primer semestre, con 5.928 millones de euros. El 90% a tipo fijo. Y explican: “Hace más de seis años, CaixaBank realizó una apuesta muy importante por generar más hipotecas a tipo fijo para evitar que los clientes se encontrasen con dificultades económicas cuando subieran los tipos de interés. Hace un año, dos terceras partes de las hipotecas que se firmaban con CaixaBank eran ya a tipo fijo. Ese porcentaje ha subido hasta el 90% en este último año. El objetivo para todo 2022 es aumentar la nueva producción en un 50% respecto al año anterior”.
La nueva producción hipotecaria del Grupo Bankinter en los primeros seis meses del año fue de 3.400 millones de euros (se incluyen datos de Bankinter y de EVO Banco). Esto supone un 15% más que en el mismo periodo de 2021. Asimismo, un 73% de esa producción ha sido a tipo fijo. “Respecto a cómo vemos lo que resta de año, te diré que somos positivos, señalan desde la entidad naranja, y que creemos que los datos de contratación de nuevas hipotecas, al menos hasta final de año, seguirán estando por encima de las cifras del año pasado, aunque quizá no a ritmos de crecimiento tan altos como algunos meses del principio de año, pero sí serán superiores al año anterior, que ya de por sí fue bueno”.
Ibercaja, por su parte, ha formalizado en los seis primeros meses del año 1.012 millones de euros en préstamos hipotecarios, lo que ha representado un incremento del 85% respecto al mismo periodo del año anterior. En particular, cabe destacar que cerca de la mitad del importe de las formalizaciones, 495 millones de euros, ha correspondido a operaciones realizadas en Madrid y Noroeste, una de las zonas de expansión del Banco, que ha supuesto multiplicar casi por tres la cifra del semestre comparable del pasado año.
