Nuria Díaz
¿Se encamina España hacia una nueva burbuja inmobiliaria? Los expertos se niegan a pronunciar la palabra maldita y prefieren hablar de cierto calentamiento del sector, con indicios, eso sí, que hay que vigilar como el crecimiento de la oferta, el fuerte incremento de la demanda y del precio de la vivienda, y la guerra hipotecaria actual. Pero también señalan que nada que ver con el sobreendeudamiento de la crisis de 2007 y a distancia de lo que ya se observa en algunas capitales europeas sobre las que hace meses viene advirtiendo el Banco Central Europeo. “Si bien, advierte un analista, las burbujas no se detectan mientras no explotan”.
Noviembre de 2021. El BCE ya alerta en su informe de estabilidad financiera de que ve “algunas señales” de burbuja inmobiliaria similares a las de 2007. Subraya que cree que el auge del crédito hipotecario puede ser un riesgo para la estabilidad financiera y advierte de posibles correcciones de precios. Enero de 2022, dos meses después: el BCE volvía a mostrar preocupación por la posible burbuja inmobiliaria que podría estar formándose a raíz de la sobrevaloración exponencial de las viviendas de la eurozona, según reconocía el propio vicepresidente de la institución, Luis de Guindos. «Ante la evolución del mercado residencial de vivienda, la evolución del ciclo de empresas y de los hogares, creo que tenemos que empezar a plantearnos la posibilidad de volver a implementar las medidas macroprudenciales en el espacio bancario», defendía Guindos. De este modo, Guindos señalaba la posible necesidad de comenzar a reconstruir los colchones de capital para hacer frente a las potenciales vulnerabilidades que podrían aparecer por la evolución del mercado residencial en Europa y del mercado hipotecario en algunos países específicos.
Guindos ha llegado a señalar la posible necesidad de comenzar a reconstruir los colchones de capital para hacer frente a las potenciales vulnerabilidades del mercado residencial en Europa y del mercado hipotecario en algunos países
Han pasado dos meses desde el último anuncio de Guindos y en algunos países de nuestro entorno las alarmas siguen encendidas. El Bundesbank viene advirtiendo que el aumento de precios en Alemania y en otros países europeos es alarmante. La ciudad de Berlín ha registrado una subida espectacular, donde el sector facturó un 26,4% más en 2022. El European Systemic Risk Board, ESRB, cita en su informe actual a Alemania y a otros países como Austria, Bulgaria, Croacia y Hungría y les recomienda a las entidades financieras que exijan una mayor aportación de capital propio en la financiación de compra de inmuebles.
¿Más demanda que oferta?
En España, que no ha sido nombrada por el BCE en ningún momento, los expertos creen que no pude hablarse de burbuja, aunque ya hay ciudades españolas donde se venden más pisos que en plena burbuja inmobiliaria. Barcelona, Valencia, o Cádiz son sólo algunos ejemplos. Pero, en 2021 se canceló un número de hipotecas similar a las firmadas. Cuando estalló la crisis financiera de 2008, los nuevos préstamos duplicaban a los cancelados.
Todos los analistas consultados por EL Nuevo lunes reconocen que se han disparado las compras y también los precios, pero, le restan importancia.
El catedrático de Economía Aplicada de la UNED, Juan Iranzo Juan Iranzo, lo explica así: “la demanda de viviendas se ha incrementado significativamente por las escasas alternativas de inversión y por ser el activo que mejor mantiene el valor ante la inflación. las subidas de precios no son generalizadas, se producen en determinadas zonas y en productos muy concretos; por lo que no se debe hablar de burbuja inmobiliaria. Además, no hay un exceso de oferta sobre la demanda que pudiese hundir rápidamente los precios”. “Si bien, advierte, las burbujas no se detectan, mientras no explotan”.
Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, está de acuerdo en no ver la temida burbuja, pero incluso cree que, aunque se haya reactivado el mercado hipotecario, en este contexto inflacionario y además con la pérdida de poder adquisitivo, el mercado de la vivienda incluso se podría resentir. “No veo una burbuja por ahora y desde luego nada parecido a lo que tuvimos hace 15 años en la que había una promoción inmobiliaria tremenda”.
La responsable en Vender Piso, Paula Eseiza apunta también que, «si bien es cierto que el precio de la vivienda continúa aumentando -el incremento interanual en el primer trimestre fue del 6,6% según Tinsa-, creemos que este impulso alcista podría moderarse en los próximos meses por la disminución de la demanda. Para explicar esta tendencia, debemos tener en cuenta dos aspectos importantes. Por un lado, los cortes en la cadena de suministros, que derivan de las restricciones a la movilidad marítima y aérea en Rusia, están generando un incremento en los costes de construcción. Si a ello sumamos la inflación -que fue del 9,8% interanual en marzo-, podríamos anticipar un aumento general de los precios de la vivienda.
Sin embargo, las hipotecas comienzan a encarecerse como consecuencia de la previsión de que el BCE subirá sus tipos de interés a finales de año -el euríbor ha aumentado desde -0,477 en enero a -0,086; que es la media provisional de abril-. A ello se suma la inflación, que disminuye la capacidad de ahorro de los hogares y, con ello, reduce las posibilidades de acceder a un crédito hipotecario. Si estas tendencias continúan, podría moderarse la demanda de vivienda. Por todo esto, creemos que el boom inmobiliario que comenzó en 2021 tiende a equilibrarse. Y si bien la evolución de los precios de la vivienda dependerá de los tipos de interés, a priori, creemos que seguirán creciendo, pero con moderación.»
¿Los precios aún pueden subir?
Por su parte, Maria Romero, socia directora de Economía en AFI, dice que “no vemos motivos para pensar que en España se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria por varias razones. La primera, los precios de la vivienda están creciendo, pero a tasas muy moderadas, aunque superiores a la renta o capacidad de pago de los hogares, pero mirando la ratio precio de la vivienda-renta bruta disponible, se encuentra en niveles muy alejados de aquellos en los que llegó a estar cuando estalló la burbuja anterior. La segunda, la concesión de nuevo crédito hipotecario está creciendo también, para acompañar a la demanda (todavía queda demanda embalsada de la Covid-19 pendiente de materializarse), pero está también muy lejos de los niveles de concesión que vimos en el anterior ciclo inmobiliario. En términos de deuda o apalancamiento de los hogares la situación es mucho más cómoda hoy también”.
Sin embargo, reconoce que efectivamente la situación no es igual en todos sitios. “EEUU, Alemania y Reino Unido lideran los incrementos del precio de la vivienda y eso ha llevado a un deterioro más significativo de la ratio precio-renta del hogar, lo que evidencia la sobrevaloración de este activo inmobiliario”, señala. “Esto, junto con el aumento de la concesión de préstamos hipotecarios y el aumento del nivel de apalancamiento de los hogares (Francia destaca especialmente en este punto) ha derivado en la activación de medidas macroprudenciales en países europeos. De entre los países mencionados, Francia sería el más sensible al aumento futuro de los tipos de interés”, apunta.
Miguel Ángel Bernal, profesor de la Fundación Estudios Financieros, afirma que “ciertamente los datos de precios y las transacciones en vivienda subieron durante el ejercicio 2021, lo están haciendo también en este 2022. En todo caso pensamos que estos hechos son debido a una normalización de la demanda después del fuerte freno que supuso el año 2020, con una ralentización de toda la economía. Por tanto, habría que ver la evolución del precio de la vivienda como una media de precios entre 2021 y 2022. De acuerdo con los datos ofrecidos el precio promedio por metro cuadrado en enero de 2022 se situaba en 1.599 €/m2, está cantidad está muy distante del máximo alcanzado en el 2008 que se situó en 1.790 €/m2, un 11,94% inferior.
Si en cuanto a precios, generales, no parece existir un aumento de precios que parecen propiciar una burbuja y los mismos permanecen muy alejados de los máximos históricos, vamos a fijarnos en las transacciones. Ciertamente el aumento en las transacciones es muy llamativo, si bien conviene relativizar y ponerlas en contexto. En este sentido la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), las transacciones inmobiliarias suponen únicamente el 2% del total del parque de viviendas, siendo la mitad del 4% que se registró entre 2004 y 2006, años en los que se registró el boom inmobiliario. De acuerdo con estos datos la AEV concluye que “el actual volumen de transacciones es uno de los principales argumentos que alientan la idea de que no ocurrirá una nueva burbuja inmobiliaria”, visión que comparto.
Pero apunta: “sin embargo creemos que hay tener muy presente las presiones sobre la oferta, los precios podrían subir puesto que se advierten ciertos riesgos como la escasez de la mano de obra, el incremento de los costes, los retrasos en las entregas de materiales y el problema estructural asociado a los largos tiempos de tramitación de licencias”.
La AHE avisa: la subida de tipos puede afectar a la capacidad de pago de los hipotecados
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) avisaba hace solo unos días de que un nuevo escenario de tipos de interés al alza puede tener un impacto sobre la capacidad de reembolso de los hogares, teniendo en cuenta que el 75% de la cartera viva de crédito para la adquisición de la vivienda responde a un interés variable, según recoge en su informe correspondiente al cuarto trimestre de 2021. La dudosidad del crédito al conjunto del sector privado residente continuó mostrando un desempeño favorable y cerró el año en el 4,3%, 0,1 puntos porcentuales por debajo del trimestre anterior y 0,2 puntos por debajo de finales de 2020, con una caída del saldo de activos dudosos del 4,7% en el año, hasta 52.548 millones de euros. Así, la AHE ha constatado «cierta moderación» en el ritmo de saneamiento.
