Mercedes Cobo
“Creemos que el mercado inmobiliario seguirá su tendencia alcista, pero lentamente, indica Inna Frunza. Considera que no vamos a ver grandes subidas de precio, pero sí espera que este año las inversiones en general y en especial la inversión en este sector se incremente sustancialmente, “por lo que creemos que 2022 traerá consigo mejores resultados de 2021”. Este año esperan recaudar casi 800.000€ “de los pequeños y grandes inversores que quieren invertir con nosotros y obtener así hasta un 30% de rentabilidad sobre sus aportaciones”.
¿A que se dedican? ¿Cuáles son sus apuestas?
DH Gestión Patrimonial se abrió en junio del 2015 como alternativa a la agencia inmobiliaria tradicional. Debido a la crisis financiera e inmobiliaria que se vivía en ese momento, las personas que deseaban vender sus inmuebles se veían en la imposibilidad de hacerlo debido a la baja demanda de compra que había. A estos clientes les ofrecimos a cambio de la gestión de venta de su vivienda en exclusiva, la posibilidad de realizar un lavado de cara y home-staging de sus viviendas aportando nosotros los medios y el capital para realizarlo, obteniendo así, una revalorización del precio del inmueble y la venta en un menor periodo de tiempo.
En 2017, después de 2 años realizando pequeñas reformas para los inmuebles que gestionábamos para la venta, nuestros clientes han empezado a solicitarnos presupuestos de obras para sus viviendas, naciendo así el servicio de reformas integrales de viviendas bajo el nombre de DH Reformas Integrales.
“Al año, conseguimos realizar de media tres operaciones con el mismo capital, por lo que la rentabilidad anual asciende a 45%”
Debido a la experiencia acumulada en el mercado inmobiliario en los 3 primeros años y los resultados que han traído las actualizaciones de las viviendas, empezamos a comprar con fondos propios inmuebles para su posterior reforma y venta o reforma, alquiler y venta, obteniendo hasta un 60% de rentabilidad anual por el capital invertido.
Tras 3 años de éxito y altas rentabilidades en nuestros proyectos de inversión inmobiliaria propia, decidimos crear el producto financiero DH Inversiones Inmobiliarias Participativas para así poder dar la oportunidad a cualquier persona que quiere sacar un rendimiento a sus ahorros con bajos riesgos a entrar en el mercado inmobiliario desde solo 1.000€ y obtener beneficios de hasta 30% sobre su capital invertido. La operativa de este producto es muy fácil, recaudamos el dinero de los pequeños y grandes inversores, se firma un contrato de cuentas en participación por un año y durante ese año, nuestra empresa se encarga de comprar, reformar y vender entre 2 y 4 viviendas. Actualmente estamos realizando reformas para particulares y empresas bajo la marca DH Reformas, seguimos realizando inversiones en compra, reforma y venta de viviendas con fondos propios y estamos lanzando al mercado el producto financiero de DH Inversiones Inmobiliarias Participativas.
Esta fórmula de comprar una vivienda, reformarla y venderla está arrasando en EEUU. ¿Qué ventajas ofrece?
Efectivamente, en EEUU esta forma de inversión es muy común y se conoce bajo el nombre de flipping houses, pero también en España ha sido siempre y sigue siendo una forma de invertir en el ladrillo. Este tipo de operaciones (comprar, reformar y posteriormente vender) se están llevando a cabo por personas físicas, fondos de inversión, familly office y empresas del sector inmobiliario como la nuestra. Es verdad que a nivel particular la rentabilidad de estas operaciones es más baja en comparación con los costes que tiene un profesional del mercado debido a los costes que supone realizar esta operativa, como por ejemplo, el ITP que es de un 2% frente al 6% que paga un particular que compra en la Comunidad de Madrid, los costes de la reforma que normalmente son entre un 10% y un 20% más baratos si se realiza la obra con equipo propio de operarios, algo a lo que un particular no puede acceder.
En cuanto a las ventajas, la principal es la alta rentabilidad que se consigue. Por nuestra experiencia puedo decir que en cada operación que realizamos de compra, reforma y venta sacamos una media del 15% de rentabilidad. Al año, conseguimos realizar de media 3 operaciones con el mismo capital, por lo que la rentabilidad anual asciende a 45%. Otra ventaja es el bajo riesgo que implica hacer este tipo de inversiones, al comprar una vivienda para reformar, esta tiene un valor menor que la misma vivienda reformada, de ahí la rentabilidad. Si a esto le sumamos el hecho de que las subidas y las bajadas de precio del mercado tienen muy poca volatibilidad durante la operación (que puede durar como máximo 6 meses desde que se compra la vivienda hasta su venta), obtenemos un producto de inversión con altos beneficios y bajo riesgo.
Han decidido lanzar DH Inversiones Inmobiliarias Participativas. ¿Cuáles son sus objetivos?
El objetivo más importante que tenemos es dar una alternativa de inversión a todas aquellas personas que no pueden por si solas invertir en este tipo de operaciones y que quieran generar algunos ingresos pasivos o desean diversificar sus inversiones.
Si hablamos de objetivos propios de la empresa, este año, 2022, queremos lograr recaudar casi 800.000€ de los pequeños y grandes inversores que quieren invertir con nosotros en las operaciones que realizamos y obtener así hasta un 30% de rentabilidad sobre sus aportaciones.
Ofrecen contratos de cuentas en participación con una rentabilidad de hasta el 30%… ¿En qué consisten?
El contrato de cuentas en participación es un contrato que se firma entre nuestra empresa y el inversor que básicamente dice que la persona que aporta el dinero participará al 50% en los resultados que obtenemos al realizar las operaciones de compra, reforma y posterior venta durante el año de duración del contrato. Es decir, si la rentabilidad total medía anual es del 45%, el inversor percibirá el 22.50% de ese beneficio.
¿Cuál es el proceso de inversión durante el año de contrato?
El proceso de inversión es muy simple: recaudamos el dinero de los inversores y firmamos el contrato con cada inversor. Con ese dinero, compramos entre 2 y 4 viviendas durante el año de vigencia, las reformamos, las amueblamos y después las ponemos a la venta. Después de cada operación, la mitad de los beneficios obtenidos se reparten proporcionalmente al capital aportado entre los inversores.
¿Pueden las personas o empresas que participan con ustedes en este tipo de operaciones tomar alguna decisión acerca de las inversiones que realizan?
Sí, pero solo si hay cualquier imprevisto durante el año del contrato, como puede ser detectar algún problema ajeno de la empresa (un proveedor no entrega el material a tiempo y eso provoca una demora importante de tiempo para la realización del proceso de inversión, el mercado inmobiliario se ha desplomado por causas ajenas a la empresa, restricciones del Covid que nos impide realizar con normalidad nuestro trabajo, o cualquier problema importante a nivel internacional o nacional que tenga un impacto negativo en el proceso de inversión). En estos casos o cualquier razón de peso, se establecerá una reunión presencial y online con todos los inversores para que se puedan tomar decisiones. Para esas decisiones, teniendo el 70% de aceptación por parte de los asistentes, se procederá a tomar las medidas votadas como puede ser: poner una vivienda en alquiler temporal hasta que mejora la situación, ampliar el tiempo de venta o contrato, etc. Pero, si no hay ninguna dificultad durante la duración del contrato, solo nos limitaremos a informar transparentemente de todos los pasos que damos haciendo participes a los inversores en las operaciones. Por ejemplo, los inversores tienen derecho a venir a ver las viviendas antes de realizar la reforma y después, se les envía por email las copias de todos los contratos y compraventas (contratos de arras, escrituras, etc.), se le envían los dossiers con la proyección de gastos y rentabilidades, al final de cada contrato enviamos todas las facturas, justificantes de pagos y movimientos bancarios que hemos realizado, etc.
“A pesar de la pandemia, el sector inmobiliario ha sido capaz de cerrar 2021 con mejores resultados de los previstos”
Lo fundamental para nosotros es que todas las personas que aportan dinero con nosotros para realizar este tipo de operaciones estén informadas al día de todo los que se hace con su dinero.
¿Cuál es la situación del sector?
Para nosotros, el año 2021 ha sido un año muy bueno, podríamos decir que casi tan bueno como el 2019. Hemos experimentado una fuerte demanda de las viviendas que hemos comercializado y hemos visto una tendencia alcista en lo que se refieren los precios de compraventa. A pesar de la pandemia, el sector inmobiliario ha sido capaz de cerrar el año con mejores resultados de los previstos
¿Cuáles son sus perspectivas?
Por nuestra parte creemos que el mercado inmobiliario seguirá su tendencia alcista, pero lentamente, es decir, no creemos que van a ver grandes subidas de precios, pero si creemos que este año, las inversiones en general y en especial la inversión extranjera en este sector incrementará sustancialmente, por lo que creemos que 2022 traerá consigo mejores resultados de 2021.
Al Timón
Licenciada en ADE y MBA, trilingüe, Inna Frunza ha desarrollado gran parte de su carrera profesional en el mundo de las inversiones y el emprendimiento. Sus primeros pasos en este sector han sido como inversora a nivel personal desde una temprana edad (empezó a invertir con 20 años), para pasar a dirigir las oficinas de Madrid de un bróker internacional durante varios años. Debido a la gran afinidad que existe entre los mercados financieros y el mercado inmobiliario, en 2015 decidió emprender e invertir en este sector, abriendo la empresa DH Gestión Patrimonial que actualmente dirige.
