Al Grano / Mercedes Cobo ■
“Invertir en inmobiliario siempre será una buena oportunidad”, considera el director de Negocio de Solvia. “En un escenario de inflación y antes de que los tipos suban más, conviene invertir en valores como la vivienda, que otorgan cierta seguridad, son garantía de rentabilidad y no tienen la volatilidad de otras inversiones”. Indica que con esto se refiere también a la compra de vivienda para alquilar. “Más aún si tenemos en cuenta que hace falta oferta y que la demanda de inmuebles en arrendamiento está creciendo”.
A pesar de la incertidumbre económica, 2022 fue positivo para el sector inmobiliario. ¿Qué previsiones tienen para este año?
En lo que respecta a la vivienda, 2022 cerró de forma muy positiva con un total de 646.241 operaciones de compraventa según el Colegio de Registradores. Una cifra que coincide con la previsión de nuestro Solvia Market View y que supone un 14,5% más que en 2021. Para 2023, esperamos un año que será más bien un periodo de “consolidación”, cerrando 2023 con alrededor de 580.000 transacciones. En cuanto al precio de la vivienda, prevemos una moderación en el incremento, con repuntes interanuales de no más del 1,5% -2,5%.
En el sector terciario ocurrirá lo mismo. Tras cerrar un año récord en 2022, en 2023 se tenderá a la moderación por la incertidumbre económica. De hecho, la subida de tipos ya empezó a ralentizar las transacciones en el último trimestre del año pasado. No obstante, gracias a la rentabilidad que ofrece, la inversión continuará, especialmente en los suelos comerciales y las naves logísticas.
“Las compañías del sector apostarán este 2023 en mayor medida por la innovación, especialmente en lo que respecta al uso y explotación de los datos”
¿Cómo ha impactado la subida de tipos de interés y la inflación?
La inflación está afectando a la economía doméstica de las familias, limitando su poder adquisitivo y su capacidad de ahorro, factores clave para pagar la entrada a un piso o acceder a un crédito hipotecario. A esto se une la subida de los tipos de interés, que dificultan todavía más la posibilidad de poder hacer frente a un préstamo de este tipo.
Esto, inevitablemente, ha afectado a la contratación de hipotecas. Pese a que 2022 cerró con el mayor número de créditos para la compra de inmuebles registrados desde 2010, 463.614 según el INE, las últimas cifras publicadas ya anticipan una desaceleración que, previsiblemente, permanecerá en los próximos meses: según la información aportada por esta misma institución, en diciembre de 2022 se constituyeron un total de 30.075 de hipotecas, un 23,5% menos que el mes anterior y un 8,8% menos respecto al mismo periodo del ejercicio previo.
¿Cuáles son las principales claves que van a definir el futuro de las hipotecas?
Todo apunta a que esta tendencia bajista en las hipotecas se mantendrá los próximos meses. Por un lado, porque el euríbor continúa elevándose, cerrando febrero con una tasa media del 3,534 %, lo que supondrá un nuevo encarecimiento de las cuotas hipotecarias. Respecto a los tipos fijos, y como el euríbor sigue al alza, es más que probable que los bancos también sigan subiendo sus intereses en este sentido. Aunque es complicado hacer una estimación de cuál podría ser el límite, en la mayoría de las entidades bancarias estos ya se sitúan por encima del 4% TAE.
En cuando a la tipología de hipoteca a contratar, a pesar de que 2022 empezó con una demanda récord de las de tipo fijo, los últimos datos del INE muestran que esta tendencia se está reinvirtiendo. Principalmente, debido a la estrategia de los bancos de endurecer los requisitos de las hipotecas fijas y de suavizar los diferenciales de las variables. Así, el porcentaje de hipotecas a tipo variable se situó en el 34,5% en diciembre de 2022, frente a, por ejemplo, el 28,1% registrado en agosto, lo que demuestra que su contratación va creciendo de nuevo.
¿Qué tendencias van a marcar el sector en 2023?
Aparte de lo comentado, vemos que el sector inmobiliario de 2023 estará marcado, principalmente, por dos aspectos clave. Por un lado, el descenso de la oferta de vivienda en alquiler, lo que, unido al aumento de la demanda en este sentido, podría seguir tensionando los precios de las rentas. Y, por otro, los diferentes desafíos que afronta y deberá seguir enfrentando la obra nueva, como la complejidad regulatoria para la generación de suelo para la promoción, la falta de mano de obra cualificada o las subidas de los precios de las materias primas, factores que continuarán afectando al impulso de más proyectos de nueva construcción.
Por otro lado, también veremos cómo las compañías del sector apostarán este 2023 en mayor medida por la innovación, especialmente en lo que respecta al uso y explotación de los datos, así como la integración de otras tecnologías como la inteligencia artificial o búsqueda de otros canales de comunicación como el metaverso, nuevo mundo por el que, desde Solvia, estamos apostando firmemente con nuestra Solvia Store virtual en Decentraland. También creemos que la sostenibilidad tendrá un papel clave, ya sea para adecuarse a los objetivos nacionales e internacionales en materia de eficiencia energética, o por las ventajas que supone: ahorro de costes y menor impacto medioambiental.
¿Es buen momento para invertir en vivienda? ¿Y para comprar vivienda para alquilar?
Invertir en inmobiliario siempre será una buena oportunidad. En un escenario de inflación y antes de que los tipos de interés suban más, conviene invertir en valores como la vivienda, que otorgan cierta seguridad, son garantía de rentabilidad y no tienen la volatilidad de otras inversiones. Y, con esto, me refiero también a la compra de vivienda para alquilar. Más aún si tenemos en cuenta que hace falta oferta y que la demanda de inmuebles en arrendamiento está creciendo.
¿Qué recomendaría a un inversor o comprador medio que esté pensando en invertir en vivienda
Como en cualquier inversión, conviene evitar riesgos y analizar bien la operación antes de comprar, ya que hay muchos factores que van a determinar la rentabilidad de la operación: evolución de precios, demanda de la zona, costes asociados a la inversión…
En cuanto a Solvia, ¿en qué momento se encuentran? ¿Cuáles son sus perspectivas para los próximos años?
En Solvia tenemos más de 14 años de experiencia en gestión y comercialización de todo tipo de activos y contamos con más de 140.000 inmuebles bajo gestión, lo que nos proporciona una amplia experiencia en el sector y una posición de liderazgo en el mercado.
“Pese a que 2022 cerró con el mayor número de créditos para la compra de inmuebles registrados desde 2010, las últimas cifras publicadas ya anticipan una desaceleración”
Para mantener este posicionamiento, tenemos varios objetivos. En primer lugar, seguiremos muy enfocados en reforzar nuestra estrategia omnicanal. Nuestras soluciones digitales innovadoras, amplia red comercial y sistema de franquicias único en el sector nos dotan de una capilaridad privilegiada y así pretendemos que siga siendo.
Dentro de esta estrategia, continuaremos con la expansión de nuestra red de Solvia Stores, que cuenta ya con más de 60 franquicias en toda España, y también seguiremos reforzando nuestra presencia en Metaverso. En junio del año pasado inauguramos nuestra primera Solvia Store en Decentraland y queremos seguir aportando valor con este espacio.
Por unidades de negocio, ahora estamos poniendo mucho foco en tres áreas clave: rental, obra nueva y suelos, mercados que, como comentaba, están ahora mismo en el punto de mira.
En lo que respecta al alquiler, estamos impulsando nuestra área especializada para portfolios en arrendamiento, compuesta por un equipo especializado y más de 22.000 activos bajo gestión. A través de esta unidad, trabajamos de manera personalizada en toda la cadena de valor del ciclo de vida del activo y ofrecemos un trato cercano, un proceso de resolución de incidencias ágil, un equipo profesional de primer nivel y, lo más importante, un modelo de gestión integral.
En obra nueva, lo mismo, trataremos de adaptarnos a los retos actuales reforzando nuestra unidad específica, integrada por 45 promociones en comercialización y cerca de 1.800 inmuebles. En este sentido, nuestro valor añadido, en el que seguiremos trabajando, es: nuestro equipo especializado; nuestra capacidad de adaptarnos a las necesidades de cada cliente y proyecto, y de realizar un seguimiento de todo el proceso de comercialización; y nuestro conocimiento del mercado.
Finalmente, y debido a los desafíos en gestión y generación de suelo para la promoción de obra nueva, también estamos impulsando más que nunca nuestra área de Gestión y Desarrollo Urbanístico de Suelos, desde la que acompañamos a nuestros clientes a lo largo de toda la cadena de generación de valor, desde el análisis y definición del producto, la gestión y transformación del suelo y el estudio y planificación de la mejor solución para la edificación, hasta la comercialización de los activos de obra nueva. Actualmente, gestionamos un total de 4.897 ámbitos de suelo distribuidos por todo el territorio nacional.
Al Timón
Ernesto Ferrer-Bonsoms es graduado en Derecho y en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Autónoma de Madrid y cuenta con un Programa de Desarrollo Directivo por el IESE. Con una amplia experiencia en el sector, especialmente en la gestión de activos inmobiliarios. Ha ocupado cargos de relevancia en compañías como Altamira doValue Group, Socios Financieros o One to One Corporate Finance, entre otras, desempeñando su labor en Reino Unido y en España. Actualmente también es profesor de modelización financiera de Real Estate en Modelandum.
