Adolfo Merás: “La Ley de Vivienda hará que muchos propietarios opten por el alquiler vacacional”

Al Grano / A.S.A.

¿Cuál ha sido el impacto de la pandemia en los pisos turísticos de Madrid?
El número de viviendas de alquiler vacacional ha caído un 10% desde agosto y actualmente se sitúa alrededor de las 15.200. Es decir, se han perdido en torno a unas 1.500 viviendas, según los datos del INE, por el impacto de la pandemia. Este descenso ha sido ligeramente superior al que se ha vivido en el país, con un retroceso del 8,3%, aunque inferior al que se ha producido en otras ciudades como Málaga, Sevilla o Barcelona.

No obstante, y a medida que se produzca la reapertura de nuestro país a la llegada de turistas, las viviendas de alquiler vacacional recuperarán parte del terreno perdido durante el último año. Además, la futura reforma de la Ley de Vivienda, que contempla la contención de los precios del alquiler en las zonas más tensionadas, hará que muchos propietarios decidan pasarse al alquiler vacacional, aun perdiendo rentabilidad y beneficiarse de sus grandes ventajas, como son la garantía en el cobro y la disponibilidad de la vivienda.

El Ayuntamiento de Madrid ultima una nueva normativa. ¿En qué punto está?
El Ayuntamiento de Madrid ultima un nuevo Plan de Hospedaje que debería devolver la seguridad jurídica a todo el sector. Desde Madrid Aloja hemos dado un paso al frente anticipándonos al presentar un plan de acción para conseguir una regulación más exigente y que incluye una batería de medidas para garantizar la convivencia con los vecinos, combatir la sobreocupación y lograr que la oferta de alquiler vacacional esté en línea con la sostenibilidad, con la calidad y, en definitiva, con el Plan Estratégico de Turismo 2020-2023 puesto en marcha por el Ayuntamiento.

Las viviendas de alquiler vacacional han sido presas de una normativa sobrevenida, pero la realidad es que son un modelo de turismo que tiene una fuerte demanda y que ha venido para quedarse. Y la nueva regulación debe tenerlo en cuenta.

¿Cuál es su relación con los hoteleros?
Entendemos que es el momento de abogar por un consenso y un entendimiento entre todos los actores del sector para que convivamos y contribuyamos a reconstruir económicamente España tras el impacto de la crisis sanitaria. Es por ello por lo que pedimos un pacto sectorial que ayude a reactivar el turismo y acelerar la recuperación económica y social.

¿Cómo puede contribuir el alquiler vacacional a la reactivación del turismo?
El alquiler vacacional es clave en la reactivación del turismo en España. Somos una opción más para los turistas y tenemos una serie de ventajas que nos hacen una opción muy atractiva, como sucede también en otras urbes europeas de referencia. Por un lado, está la opción del precio en el caso de los grupos, pero por otra están la independencia de horarios, el tamaño de las viviendas con la posibilidad de compartir zonas comunes… Al final el huésped puede realizar una vida similar a la que hace en su casa, pero en otro lugar y, por unos días, en el tipo de vivienda que siempre había soñado.

Además, no solo somos reactivadores del turismo sino también un motor económico urbano ya que, actualmente, somos más de 15.000 viviendas en Madrid sumando al PIB local. El gasto por estancia de los huéspedes supera los 400 euros, excluyendo el precio del alquiler, que supone solo el 24% del total. Somos dispersores del gasto hacia la hostelería, el comercio de proximidad, la cultura… De hecho, seis de cada diez euros se gastan en tiendas cercanas al lugar de alojamiento. De esta manera, el alquiler vacacional también contribuirá al renacer de la vida en el centro de las ciudades.

“La caída que ha experimentado el precio de los alquileres obedece a la situación de crisis económica que estamos sufriendo como consecuencia de la pandemia”

Entre sus medidas están acortar el número de licencias en un momento de incertidumbre por la pérdida abultada y la futura reforma de la Ley de Vivienda. ¿Por qué?
Creemos que es necesario sentar las bases para que, en el medio y largo plazo, se produzca un crecimiento sano, sostenible y de calidad. La pérdida por el impacto de la pandemia ha sido puntual y ha estado motivada por los cierres y las restricciones de movilidad. De todos modos, sabemos que los turistas volverán, poco a poco, a nuestro país gracias a las condiciones que ofrece y que otros países no tienen, por lo que las viviendas de alquiler vacacional se recuperarán al calor del turismo.

Con esta medida de acortar las licencias en función de una serie de criterios objetivos logramos anticiparnos para plantar cara a la posible sobreocupación que se puede producir si se consolida el modelo del alquiler vacacional debido a una recuperación fuerte de la demanda.

¿Cuáles son esos criterios objetivos sobre los que habría que limitar el censo de viviendas turísticas?Los criterios objetivos son, principalmente, tres. El porcentaje de viviendas de alquiler vacacional que haya en un distrito/barrio, el número de viviendas ocupadas o vacías y el porcentaje de hogares en régimen de propiedad. Para que te hagas una idea, solo en Madrid las viviendas vacías suponen alrededor de un 10% del total.

El incremento de la población en un 5,7% en cinco años y la mejora de la actividad económica, unido a otros factores entre los que se encuentran los anteriores, han sido los que han tensionado los precios de alquiler en determinados barrios o distritos de Madrid. Por tanto, y en lo que depende de nosotros, contribuiríamos a contener los precios del alquiler pese a que no somos uno de los principales culpables de que no hayan parado de crecer.

¿Qué relación existe entre la caída de los alquileres en ciudades como Madrid y la parálisis del alquiler vacacional motivada por la pandemia?
La caída que ha experimentado el precio de los alquileres obedece a la situación de crisis económica que estamos sufriendo como consecuencia de la pandemia provocada por el coronavirus, que ha traído menos empleo, menos consumo, menos demanda, menos disponibilidad económica y mucha más incertidumbre.

Hay trabajadores que están en ERTE o que han sido despedidos en sectores muy damnificados por el impacto de la crisis como el de la hostelería.

En entornos de crisis económica se aprecia como el precio de los alquileres baja porque el inquilino afronta una situación mucho más delicada y trata de renegociar a la baja, con éxito, su contrato de alquiler.

¿El alquiler vacacional encarece el precio del alquiler en ciudades como Madrid?
El alquiler vacacional puede ser uno de los muchos factores que influyen en el precio del alquiler, pero no de los más importantes. En el encarecimiento de los precios tienen otro papel más importante factores como la evolución económica, la falta de vivienda de obra nueva unida al incremento de la población, la escasa oferta de vivienda social…

Un estudio de la consultora InAtlas estimó que un incremento interanual del 1% de la oferta de vivienda de alquiler social impactaba el 0,032% en el precio de las viviendas en alquiler.

Numerosos organismos independientes tampoco han afirmado que el alquiler vacacional encarezca el precio del alquiler. Por ejemplo, la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia (CNMC) destacó que no existe evidencia de una relación directa entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas, por lo que el aumento de precios se debe a una confluencia de factores económicos. Por su parte, el Banco de España señaló que hay escasos trabajos académicos disponibles y que no presentan una estimación precisa del efecto cuantitativo.

¿En qué medida están los pisos turísticos expulsando a los vecinos del centro urbano a zonas periféricas de las ciudades?
Este es un falso mito. Si miramos los datos del padrón se aprecia cómo el centro ha ganado un 6,7% de vecinos durante los 5 últimos años, más que la media de Madrid.

Sí que es cierto que hay movimiento, y tiene que ver más con la evolución de los precios de alquiler, que hay ciudadanos que optan por mudarse a zonas periféricas porque allí los precios son más bajos y se puede acceder a una vivienda de mayor tamaño o con terraza, algo importante tras meses de confinamiento.

En los últimos meses hemos visto cómo se ha demonizado el alquiler vacacional asociándolo, por ejemplo, a la celebración de fiestas ilegales…
La realidad es que los problemas que ocasionan las viviendas de alquiler vacacional son casos muy aislados. La Encuesta de Calidad de Vida realizada por el Ayuntamiento de Madrid muestra que somos considerados como un problema únicamente por el 3,5% de los madrileños, a los que les preocupa muchísimo más otros temas como la limpieza de las calles o la contaminación, por citar dos ejemplos.

Obviamente, queremos trabajar para que ese porcentaje no sólo no se incremente, sino que se reduzca y lo haga con fuerza. De ahí que hayamos propuesto al Ayuntamiento de Madrid un plan de acción para autorregularnos con una batería de medidas que favorezcan la convivencia entre el huésped y los vecinos.

Al Timón

Adolfo Merás piensa que los datos son como la prueba del algodón: no engañan. Y en ellos basa todas sus afirmaciones y argumentaciones para velar por los intereses del que, en su opinión, se trata de un sector determinante para la reactivación del turismo y la salida de la crisis económica.

Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, fue vocal de la Junta Rectora del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Madrid, desarrolló la primera parte de su carrera en la construcción y participó activamente en procesos urbanísticos del Ayuntamiento de Madrid como la reforma de Plaza de España.

Su carácter emprendedor le llevó a crear una sociedad dedicada a la gestión integral de viviendas de alquiler vacacional. Poco más tarde, en 2014, abanderó la defensa de este tipo de alojamientos como motor económico y dinamizador de las ciudades y barrios al asumir la presidencia de Madrid Aloja, desde donde ahora aspira a lograr un pacto sectorial que -desde el consenso- vuelva a hacer de España uno de los países más visitados del mundo.