Ana Sánchez Arjona ■
Se ha publicado recientemente un dato muy revelador sobre el mercado de la vivienda: en 2022, los extranjeros compraron más viviendas que nunca en España mientras los precios no dejan de subir, tanto en la compraventa como en el alquiler. Así que las propuestas para intentar frenar esta deriva se suceden y se ha vuelto a poner encima de la mesa la posibilidad de que se limite la compra de inmuebles por parte de los ciudadanos extranjeros. Formaciones políticas como Podemos vinculan la escalada de precios a los especuladores inmobiliarios que llegan del exterior y defiende este tipo de restricciones con un “modelo a seguir”: el de Canadá. Sin embargo, este tipo de medidas chocaría de lleno con la ley, concretamente con los tratados fundacionales de la UE.
Siguen en subida libre los precios de la vivienda y también los precios del alquiler sobre todo en determinadas ciudades en zonas tensionadas por una la escalada que parece imparable. Y todo esto a la espera de que el Gobierno apruebe finalmente la polémica ley de Vivienda, todavía en cocinas.
Así que, de momento, las propuestas para intentar frenar esta deriva se suceden y se ha vuelto a poner sobre la mesa la posibilidad de que se limite la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros.
Lo ha hecho Podemos en Madrid. Su portavoz en la Asamblea de Madrid, Alejandra Jacinto, avanzaba que su partido está trabajando en una ley para prohibir la compra de vivienda a extranjeros no residentes, siempre que no sea la primera vez que adquieren un inmueble en la comunidad.
Según el primer ministro Trudeau, en Canadá se han producido operaciones de especulación por parte de inversores extranjeros que han generado un problema de falta de vivienda y de precios disparados
“Tenemos un problema gravísimo con el precio de la vivienda absolutamente disparado y a Isabel Díaz Ayuso no se le ocurre otra cosa que favorecer la llegada de más especuladores inmobiliarios extranjeros”, señalaba recientemente la portavoz.
A su juicio, la Comunidad tiene que dejar de ser un bien especulativo y ha incidido en que “las casas son para las personas que quieran vivir en ella, no para los inversores especulativos”.
De hecho, añade que esta medida que proponen ya se está aplicando con “éxito” en otros países como Dinamarca o Austria. “Se está estudiando su aplicación para poner límite a la especulación inmobiliaria. Estamos en situación de emergencia residencial. A la Comunidad se puede venir a vivir, a trabajar, a invertir… pero no a especular”.
De momento, lo que plantea Podemos para Madrid no es más que una propuesta que podría incluso, formar parte de las opciones que baraja la formación para incluirla en el texto de la ley de vivienda que negocia en estos momentos con la parte socialista del Gobierno.
Pero quien si tiene algo más avanzada la posibilidad de aplicar esta medida en su territorio es Baleares.
El Ejecutivo de las islas, formado por PSOE, Podemos y Més, y cuya presidenta es Francina Armengol, ha decidido crear una comisión para estudiar la posibilidad de prohibir la compra de vivienda a ciudadanos, ya sean extranjeros o no, pero que lleven menos de cinco años viviendo en el archipiélago. Según fuentes que conocen la medida que quiere implantar el Gobierno balear, se trata de encontrar fórmulas para controlar la especulación en un mercado de la vivienda tensionado como el de las islas.
Según datos de Idealista, el precio del m2 en Baleares cerró 2022 en 3.706 euros, un 10,5% interanual lo coloca a la comunidad encabezando el ranking, por delante de la Comunidad de Madrid (3.122 euros/m2) o Cataluña (2.333 euros/m2). De hecho, alcanza su máximo de la serie histórica desde que idealista analiza los datos. Frente a marzo de 2020, cuando estalló la pandemia del coronavirus, los precios en Baleares han aumentado un 20,5%
“Estamos ante un problema complejo”, señala Eduardo Robsy, economista especializado en vivienda y director general de Vivienda en Baleares hasta la primavera de 2022 “en el que confluyen una diversidad de factores y que, por ello, no puede ser solucionado con una única medida. Está muy de moda en el ámbito de la política proponer “soluciones milagro”, pero sabemos desde tiempos de Paracelso que no existe la panacea, la cura única para todos los males. Sentando las bases de un debate ordenado y actuando de forma acumulativa sobre los distintos fenómenos que explican el incremento de precio, se podría establecer un camino efectivo de mejora. Es un acto de irresponsabilidad grave ilusionar a los ciudadanos con soluciones «mágicas» que, en muchos casos, además, pueden ser potencialmente negativas para los intereses perseguidos”.
El portavoz del Ejecutivo balear, el socialista Iago Negueruela, afirmaba hace unos meses que son “partidarios de fijar límites” mientras Juan Pedro Yllanes, de Podemos, defiende este tipo de restricciones con un “modelo a seguir”: el de Canadá.
Impuesto encubierto
En este sentido para Robsy, la medida adoptada este mes de enero por el gobierno canadiense no es más que un nuevo impuesto encubierto. “Me remito a las cifras: el precio medio de una vivienda en Toronto o Vancouver, dos de las ciudades más caras en cuanto a vivienda en el mundo entero, supera el millón de dólares canadienses, unos 700.000 € al cambio. La prohibición a la compra por extranjeros, además de establecer muchas excepciones, no impide estas compraventas, sino que, en el caso de darse, se sancionan con una multa de diez mil dólares canadienses, unos 7.000 € al cambio. Por lo tanto, la multa máxima por realizar una compra de este tipo no alcanza el 1% del precio medio de una vivienda en estas ciudades. Se convierte, por tanto, en un impuesto adicional que un comprador extranjero sabe que tendrá que pagar pero que, en relación con el total de costes, supone un incremento ridículo del precio final”.
También están aplicando medidas similares en la UE. En concreto en Dinamarca y Malta, donde exigen residir un mínimo de años en el país, sean residentes o no, para poder comprar casa.
En Nueva Zelanda se aprobó una medida parecida en 2018 con una serie de excepciones. “La experiencia de estos cuatro años y medio no parece apoyar el resultado esperado por quienes abogan por este tipo de medidas, ya que los precios no han dejado de subir y a un ritmo equivalente al soportaban antes de la interdicción de compra”, apunta Eduardo Robsy.
Este tipo de restricciones chocaría además con la ley. “En la Unión Europea, restringir la compra de vivienda por parte de ciudadanos comunitarios atentaría directamente contra el leitmotiv de la propia Unión y sus tratados fundacionales, que establecen la libre movilidad de capitales, mercancías y personas, así como la plena libertad de establecimiento de empresas y personas dentro de todo el espacio común”, apunta Robsy. Es decir, “que una ley estatal no podría establecer una limitación de este tipo. Mucho menos una ley de ámbito autonómico, que sería contraria al principio de unidad de mercado y, además, atentaría contra el reparto competencial del Estado de las Autonomías y diversos principios garantizados a nivel constitucional”.
La compra de vivienda en España por extranjeros marca récords con una subida del 16%
En 2022, los extranjeros compraron más viviendas que nunca en España. En el primer semestre los notarios contabilizaron 72.987 transacciones realizadas por extranjeros, la cifra más alta desde 2007. Además, se trata del 20% del total de las compraventas registradas en todo el país, lo que iguala el récord de la segunda mitad de 2015. La tendencia se mantuvo en el tercer trimestre, según los datos de los registradores, con 26.728 viviendas compradas por extranjeros, un 15,92% del total de las operaciones y un récord de la serie histórica.
Pero más allá del dato, el problema de la vivienda en determinadas zonas de España hay que buscarlo, en el caso de los precios, y según el ex director general de Vivienda de Baleares, en el desajuste entre una oferta limitada y una demanda creciente, lo que dificulta el acceso a un sector de población cada vez mayor.
“Los motivos sí son más heterogéneos, pero responden básicamente a dos aspectos que inciden en la demanda: por una parte, la dinámica demográfica, en la que, dejando aparte la inmigración desde terceros países, media España se vacía mientras la otra media se está superpoblando, además de los cambios sociales que reducen la ocupación media de las viviendas; por otra, que existe una demanda de vivienda en competencia con la vivienda habitual que busca otros destinos: usos turísticos, lícitos o no, segundas residencias, etc.
Existen también otros aspectos que tienen que ver con la oferta insuficiente: inadecuada planificación urbanística en determinadas zonas o el abandono generalizado de la construcción de vivienda protegida”, entre otros.
