La escasez de oferta y el control de precios ‘neutralizan’ la Ley de Vivienda

Desayunos Económicos / A.S.A. ■

La Ley de Vivienda continúa su camino en el Congreso. Cuenta ya con el visto bueno de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de la Cámara baja que ha dado luz verde al dictamen del proyecto de ley con el apoyo del PSOE, Unidas Podemos, ERC y Bildu y la abstención del PNV, un “sí” imprescindible para que la norma pueda ser convalidada en las próximas semanas.

Tras dos años largos de desencuentros entre los socios de la coalición, la norma llegaba al Pleno del Congreso el pasado 27 de abril, con la idea de enviarla después de urgencia al Senado y que esté aprobada antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo.

Miguel Ángel Bernal: “La ley no parece que vaya a resolver el grave problema que tenemos siendo más un brindis al sol que una ley posibilista que, de llevarse a cabo, ponga algo de solución a la situación”

“Se trata de una ley que intenta resolver un problema real en la economía española, por lo que su justificación es plenamente legítima”, señala Juan Sosa, consultor en Economía Aplicada de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Una norma que, en general, “es buena”, opina Mónica Melle, profesora titular de Economía Financiera Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la UCM “porque para resolver el problema del acceso a la vivienda, hace hincapié en el aumento de la oferta para alquiler y en la creación de parque público de viviendas sociales, para reducir los precios. Trata además de frenar la especulación y abunda en garantizar el derecho a la vivienda establecido en nuestra Constitución”.

Para Miguel Ángel Bernal, socio fundador de Bernal & Sanz Bujanda, la Ley no parece que vaya a resolver el grave problema que tenemos siendo más un “brindis al sol” que una ley posibilista que, de llevarse a cabo ponga algo de solución a la situación. “Parece más una baza de carácter electoral que otra cosa”

En este sentido, Juan Iranzo, director de Armadata, explica que la nueva ley tiene un carácter claramente populista, “con soluciones que perjudican sobre todo a los que las quiere proteger; en este caso a las personas desfavorecidas más necesitadas de vivienda” para añadir que uno de los problemas añadidos es que “no existe nueva oferta de viviendas de alquiler y las existentes se deterioran por falta de mantenimiento”.

Estamos ante el gran problema estructural de este mercado, la falta de oferta de viviendas en alquiler, sobre todo de alquiler social.  “No se han hecho ningún esfuerzo en los últimos veinte o treinta años, un esfuerzo significativo, importante Yo creo que, si se hubiera aumentando con suficiente tiempo la oferta, sobre todo social, ahora no tendríamos este problema”, argumenta Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y director de Estudios Financieros de Funcas.

183.000 viviendas en alquiler

Y de la oferta de pisos, en concreto, de su aumento y nueva construcción, ha hablado durante estos días el presidente del Gobierno. Pedro Sánchez ha hecho diferentes anuncios en este sentido. “Si tenemos en cuenta las viviendas públicas ya proyectadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en su plan de vivienda para el alquiler asequible, en los próximos años habilitaremos 183.000 viviendas de titularidad pública para alquiler”, aseguró durante su última intervención en la Cámara Alta.

Juan Sosa: “Lo mejor de la Ley de Vivienda que se acaba de aprobar son aquellos aspectos que potencian y que también protegen la oferta de vivienda en áreas tensionadas”

“Desde el Gobierno se ha lanzado el mensaje de que se va a aumentar rápidamente el número de viviendas con nuevas construcciones y conviene tener presente que del gasto público se utiliza tan solo el 0,4% del mismo para este desempeño; además las cantidades que desde el gobierno central se transfieren a comunidades autónomas con el fin de ayudar en el alquiler social, construcción de vivienda protegida y otras situaciones relacionadas con el alquiler se han reducido, en los últimos tres años un 35%.  Esta reducción se produce con un incremento histórico de la recaudación y con un déficit público altísimo que ha llevada la ratio Deuda Pública sobre PIB alrededor del 113%. Así que, la subida al 20% de la vivienda protegida, actualmente en el 3,0%, suena muy bien. Ahora, ¿se va a llevar a cabo?”, se pregunta Miguel Ángel Bernal.

En cuanto a la SAREB y la movilización de viviendas, este experto señala que hay que tener en cuenta que de las 50.000 viviendas anunciadas “la mayor parte de ellas, dos tercios, se encuentran en zonas destensionadas, algunas en zonas muy destensionadas, por lo que me da la sensación que poco va a hacer esta medida.  Por otra parte, habrá que ver la situación en la que se encuentran estas viviendas por reformas, por estar ocupadas o incluso ya alquilada y algunas a personas que están dentro de los colectivos de exclusión social”.

Conviene recordar que levantar inmuebles para poner en el mercado, no se hace de la noche a la mañana. “El aumento de la oferta para cubrir toda la demanda existente no se puede hacer de un día para otro”, asegura Mónica Melle. “El consenso considera”, dice Juan Sosa, “que, a pesar del componente inflacionista de la vivienda turística, la subida de los precios del alquiler se debe principalmente a factores de oferta. Y en España, la construcción de nuevas viviendas apenas ha crecido tras la crisis”.

Un ejemplo claro es la Operación Campamento. La historia se remonta a 1989, cuando se habló de dar un nuevo uso a esos terrenos de Defensa tras el fin de la obligatoriedad del servicio militar. Y todavía no se ha puesto en marcha.

El proyecto abarca 1,5 millones de metros cuadrados de los que más de un millón son edificables. Junto a las viviendas libres y de protección oficial, podrán levantarse oficinas, hoteles, centros comerciales, instalaciones deportivas o colegios.

Fue el propio presidente del Gobierno quien, en el Debate del Estado de la Nación del 12 de julio de 2022, anunció el desbloqueo “de manera inmediata”, un desbloqueo que todavía no se ha producido.

Santiago Carbó: “No se ha hecho ningún esfuerzo significativo en los últimos treinta años. Si se hubiera aumentando la oferta de alquiler social, ahora no tendríamos este problema”

Control de precios

Otro de los aspectos que ha suscitado polémica es el control de la subida de los alquileres. La normativa del Gobierno prevé que los precios no suban por ley más de un 2% este año, luego un 3% para fijar después un índice que está por determinar cómo se realizará. Opina Juan Sosa al respecto que marcar un precio máximo puede no ser eficaz si lo que se desea es enfriar el mercado de alquiler. “En España ya hay estudios en este sentido, García-Montalvo y desde ESADE sugieren que la limitación de los precios del alquiler en Cataluña ha conseguido descender el precio del alquiler un 5%, pero al coste de un descenso de la oferta cercana al 10%. Por lo tanto, la rebaja del precio no es proporcional a la reducción de oferta en el mercado, pudiendo llegar a tensionar nuevamente el primero cuando la demanda vuelva a incrementarse”.

Mónica Melle argumenta que se trata de un bien básico “y me parece bien incrementos de los precios del alquiler del 2% este año y luego del 3%; sobre todo considerando el contexto actual de elevada inflación”, mientras Juan Iranzo considera que el método más rápido y eficaz para destruir una ciudad “es bombardearla y el segundo limitar el precio de los alquileres, como ha quedado demostrado por su aplicación empírica”.

“Taxativamente, se trata de una decisión que no es acertada. Esta medida, además puede crear problemas paralelos. Por otra parte”, señala Bernal, “nada dice la ley del índice para dentro de tres años por lo que aún crea más inseguridad y desinformación para los arrendatarios.  Inseguridad y desinformación pueden, podrán seguro, conducir a una menor oferta de pisos en alquiler, mayor transmisión de la propiedad de segunda mano y, además, que los contratos se firmen como máximo con un vencimiento de un año”.

“Lo que se intenta”, precisa Carbó, “es que los inquilinos no sufran unos aumentos muy significativos por el crecimiento del IPC. Entiendo que a veces, por la situación social, se buscan estas soluciones. Pero, topar precios no siempre es la mejor solución, aunque se puede entender que no puede subir un 10%”.

“Se puede comprender este intento de ayudar al inquilino, pero también hay propietarios que viven de los alquileres”.

Porque, hay quienes piensan que una ‘ley antipática’ y muy agresiva con el propietario

“Es una ley más que antipática para el propietario. Su antipatía puede llevar a que algunos propietarios prefieran cerrar la vivienda y no alquilarla. Miremos si es antipática con los propietarios, oferta, que, hasta ahora los gastos y facturas giradas por las inmobiliarias con su correspondiente IVA eran pagados por los arrendatarios, con la nueva ley este importe lo desembolsará el propietario. Pero hay más pues no se va a poder repercutir en la renta nuevos gastos a los que hacer frente como por ejemplo tasa de basuras, comunidad u otros gastos.  Esto repercutirá, como no puede ser de otra forma en el coste del alquiler nuevo en forma de incremento”, asegura el socio fundador de Bernal & Sanz Bujanda.

Juan Iranzo: “La norma tiene un carácter populista, con soluciones que perjudican sobre todo a los que se quiere proteger; en este caso a las personas más necesitadas de vivienda”

Tiene cierto sesgo ideológico, para el director de Estudios Financieros de Funcas, “ya que, el problema de la vivienda”, dice, “se focaliza demasiado en el propietario cuando hay otras medidas que se podían haber acometido como aumentar la oferta. El propietario no está satisfecho, ha habido lecturas muy negativas, pero el propietario no se va a sentir del todo cómodo. Que sea antipática o muy agresiva, es mucho decir. Lo que si hace es poner unas condiciones adicionales que no animan al propietario a poner el piso en alquiler”.

Seguridad jurídica

La profesora titular de Economía Financiera Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la UCM, echa en falta que la ley no haya previsto también medidas que dieran garantías y seguridad jurídica a los propietarios, “porque la realidad actual es que existen muchas viviendas vacías por el miedo de los propietarios a que no les paguen la renta y por miedo a la okupación”.

“Actualmente hay una línea muy laxa con este preocupante tema; en muchos casos crea hasta problemas sociales y de orden público.  Aquí se debería legislar para que la desocupación de estos pisos sea muy rápida, simplifique los tramites y además aumentar las penas”, añade Miguel Ángel Bernal

Respecto la ampliación del concepto de ‘gran tenedor’, el director de Armadata asegura que es un grave error calificar a los propietarios individuales de más de 5 viviendas como grandes propietarios, con independencia de su valor. Y, en este sentido, el intervencionismo es especialmente intenso y perjudicial en las Zonas denominadas Tensionadas”

Para Bernal, “Habrá que ver el recorrido de la ley. Para ello pongo un ejemplo con la comunidad de Madrid y el tema de los grandes propietarios que ahora, y si así lo quiere la comunidad autónoma, podrá pasar a ser considerados grandes tenedores personas con cinco o más inmuebles.  ¿La CAM va a llevar a cabo esta medida?  Mucho me parece que no lo va a hacer”.

Y es precisamente la capacidad de maniobra que tendrá las comunidades, lo dificultará su aplicación. “La aplicación será limitada pero no será inaplicable. Esta dependencia de la decisión de las comunidades dejará la efectividad de la ley en un menor grado”, apunta Santiago Carbó para el que, no obstante, el aspecto más positivo de la ley es que, el tema de la vivienda se vuelve a poner de actualidad.

La receta

“Lo mejor”, dice Juan Iranzo, “son las ventajas fiscales para el propietario que pone en el mercado viviendas de alquiler”. A lo que se debe sumar, según Juan Sosa, “aquellos aspectos que potencian y protegen la oferta de vivienda en áreas tensionadas, especialmente la referente a la vivienda pública a precio asequible, cuya venta se ha limitado”.

Mónica Melle: “Se debe penalizar a los propietarios que tengan viviendas vacías, con recargos en el IBI, para que tales viviendas afloren al mercado de alquiler”

Así que, la receta de Sosa para solucionar los problemas que tiene el mercado del alquiler es “la disponibilidad de un parque relevante de vivienda pública (en estos momentos, es prácticamente irrelevante en España, algunas estimaciones lo sitúan en el 2% del total) que pueda equilibrar el precio medio, mediante la mayor o menor disposición de vivienda pública en el mercado protegido, cuando en el mercado libre se producen desajustes”.

Una propuesta que comparte Santiago Carbó. “Hablamos una gran receta, para dar solución a un tema muy complejo, que dependerá del Gobierno central y de las comunidades autónomas”.

Al mismo tiempo, dice Mónica Melle, “se debe penalizar a los propietarios que tengan viviendas vacías, con recargos en el impuesto sobre bienes inmuebles, para que tales viviendas afloren al mercado de alquiler, al mismo tiempo que se les incentiva con ayudas y garantías respecto al pago de las rentas de alquiler y al riesgo de okupaciones ilegales, para que pongan sus viviendas en alquiler”.

Y para sacar los pisos al mercado se debe “mejorar la accesibilidad a la vivienda y también la ‘seguridad jurídica’ para los propietarios además de acelerar los procesos de desahucios”, según Juan Iranzo.

“Hay que dar un mayor dinamismo y agilidad al tema de permisos de construcción”, apunta Miguel Ángel Bernal, “además de apoyo y seguridad jurídica a los propietarios, incentivar fiscalmente a los arrendatarios y especialmente para aquellos que realicen contratos de larga duración”.

‘Topar’ los precios del alquiler, con la mirada puesta en la desigual experiencia europea

Cataluña ha servido de laboratorio de pruebas, de conejillo de indias, para saber si finalmente o no, el topar el precio de los alquileres funciona. O, lo que es lo mismo, si intervenir el mercado, es la solución más acertada. Tal y como recordaba Juan Sosa en España ya hay estudios en este sentido, García-Montalvo y desde ESADE sugieren que la limitación de los precios del alquiler en Cataluña ha conseguido descender el precio del alquiler un 5%, pero al coste de un descenso de la oferta cercana al 10%.

Hay que recordar que, con el objetivo de moderar la subida de los precios del alquiler, el Parlament aprobó la ley 11/2020. A través de esta normativa, se limitó la cuota del alquiler en 60 municipios de la comunidad autónoma, que se encontraban en mercados de vivienda “tensos”.

En Portugal, para todos aquellos propietarios que pusiesen su inmueble en alquiler durante más de dos años, contemplan desgravaciones fiscales de las rentas de forma progresiva

“En general son experiencias negativas”, asegura Mónica Melle, “sobre todo si esa regulación se hace a precios muy distantes a los del mercado. Por ejemplo, en Buenos Aires, donde finalmente se pactan de manera privada otros precios entre propietarios e inquilinos, al margen de los precios regulados y que son mucho más elevados. Es decir, surge un mercado paralelo en función de la oferta y demanda real que aumenta de facto los precios”.

Fuera de España, “una visión a los países o ciudades que se han movido en esta dirección, regulación de precios, no parece que haya sido exitosa”, opina Miguel Ángel Bernal.

El socio fundador de Bernal & Sanz Bujanda cita varios ejemplos:

En Suecia se están dando los primeros pasos para desregularizar el alquiler cuando fue el primer país que lo impulsó.  “Ciertamente”, asegura Bernal, “ha permitido contener los precios por alquiler, en Estocolmo prácticamente la subida ha sido de un 19% en la última década.  Sin embargo, ha ido generado problemas paralelos por la regulación del mismo”. Estos problemas son principalmente la falta de oferta, un aumento del nivel de endeudamiento de las familias, una parálisis en la rotación de estas viviendas pues el alquiler es vitalicio lo que dificulta el acceso a la jóvenes, un aumento de la economía sumergida donde muchos inquilinos que tienen un contrato vitalicio, insisto, subarriendan la vivienda con importantes subidas sobre la renta que ellos pagan, diferencias sociales pues son las rentas medias y medias altas las que se hacen con el alquiler de los pisos en las mejores zonas, desplazando a jóvenes y emigrantes a zonas mucho menos atractivas, además frena la reforma y el mantenimiento de las viviendas al no ser de su propiedad.

En Berlín se llevaron a cabo las siguientes medidas:  tope al alquiler, expropiaciones y remunicipalización.  El resultado no fue el esperado ya que redujo los inmuebles en alquiler y por si fuera poco la medida fue declarar anticonstitucional.  Al declararla no sujeta a derecho se tuvo que devolver a los arrendadores la parte que no se había pagado por esa medida anticonstitucional, de hecho y dado que muchos inquilinos no podían pagar esa cantidad se creó un fondo público de 10 millones de euros para hacer frente a los desembolsos.

En Berlín, el resultado de ‘topar’ los precios y remunicipalizar no fue el esperado, ya que redujo los inmuebles en alquiler y, además, la medida fue declarada inconstitucional

“En Francia la medida tomada en 2022 está aún por ver qué efectos tendrá. veremos que ocurre; la historia de Suecia parece desmentir la bondad de medidas al tope del alquiler”, señala Miguel Ángel Bernal. En la regulación francesa la limitación de las subidas es de un 20% según una serie de características como:  el número de habitaciones, zona donde se encuadra el inmueble, año de construcción.

En Dinamarca la limitación es temporal pues hasta los cinco años el propietario no puede variar el importe al inquilino.

En Portugal las medidas sobre la vivienda “son muy curiosas y diferentes del resto de los casos comentados”.  “Nuestros vecinos”, explica Bernal, “querían que los contrato por alquiler fueran de más largo plazo, para ello y para todos aquellos propietarios que pusiesen su inmueble en alquiler durante más de dos años, contemplaron desgravaciones fiscales de las rentas del propietario de forma progresiva a la duración del mismo.  Además, para los mayores de 65 años se prohibió el desalojo de los mismos si llevan en la misma vivienda al menos 15 años, por supuesto siempre que estén dentro de colectivos vulnerables”.

En Italia son los ayuntamientos los que establecen una horquilla de precios al alquiler teniendo, esa horquilla, un suelo y un techo.