La Empresa de la Semana / M. N.
El impacto desigual que está teniendo la crisis del Covid en las empresas españolas ha mostrado su nueva cara en las cotizadas del sector inmobiliario. La fusión por absorción entre la promotora Neinor Homes y Quabit es también la primera operación de consolidación del sector en este nuevo ciclo. La oferta de Neinor permitirá la viabilidad financiera de Quabit e implica una prima del 15% sobre el valor de mercado de la inmobiliaria. A cambio, Neinor compra una cartera de suelo de 7.000 viviendas con un descuento del 70% y la empresa resultante se convierte en una de las grandes promotoras del país.
Los consejos de administración de Neinor y Quabit han acordado una fusión por absorción de ambas inmobiliarias. Los actuales accionistas de Neinor, controlarán el 93% del capital de la compañía resultante, que mantendrá el mismo nombre, consejo de administración y equipo directivo. Félix Abánades, hasta ahora presidente de Quabit, seguirá ligado a la gestión de la nueva compañía como asesor.
La operación por importe de 61 millones de euros, resultado de la ecuación de canje de una acción de Neinor por cada 25,9650 acciones de Quabit, se hará efectiva a través de una ampliación de capital, mediante el pago de acciones de nueva emisión de Neinor, representativas del 7% del capital.
La operación, por importe de 61 millones de euros, resultado de la ecuación de canje de una acción de Neinor por cada 25,9650 acciones de Quabit, se hará efectiva a través de una ampliación de capital
Por su parte, el actual presidente de Quabit, Félix Abánades, se ha comprometido a acudir con el 18% del capital que controla a través de diferentes sociedades. No obstante, ya han comenzado las primeras bajas con la reducción de la participación de Julius Baer, uno de sus accionistas de referencia tras vender una participación del 2,7% del 4,99% anterior.
Quita de deuda
La compañía, que preside Borja García-Egotxeaga, ha llegado a un acuerdo con los principales acreedores de Quabit para aplicar una quita en torno al 25 % de la deuda, entre 45 y 50 millones de euros, además de un pacto para amortizar la exposición financiera de Avenue, que incluye las acciones de Clase B de Quabit, diversas líneas de financiación y varios warrants.
Por otra parte, Neinor asumirá una deuda de 240 millones de euros en su balance, que aumentará el pasivo total a 400 millones de euros, disparando así la ratio de deuda sobre el valor total de sus activos hasta 2.000 millones de euros. Esto supone una subida del entorno del 25%, frente al 10% al que logró reducirla en 2020. No obstante, desde la compañía señalan que seguirán buscando acuerdos de reestructuración para seguir manteniendo esta ratio por debajo del límite del 30% impuesto en sus objetivos.
Subidas en Bolsa
La operación ha sido recibida con subidas en el mercado de ambas inmobiliarias y los analistas creen que la integración de las compañías reforzará el valor en Bolsa de las dos promotoras.
Quabit se revalorizaba hasta un 13% en Bolsa después de que su consejo de administración diera ‘luz verde’ a la absorción de la sociedad por parte de Neinor Homes y conseguía alcanzar los 0,42 euros, un nivel que no lograba desde hacía más de un mes. El valor cotizaba hasta ese momento en 0,39 euros. Tras caer hasta 0,4 euros por acción el pasado mes de marzo, dese 1,5 euros por acción a principios de 2020, los títulos se habían mantenido prácticamente planos hasta ese momento.
Por su parte, los títulos de Neinor también tomaban impulso y registraban alzas del 2,73%. El valor había conseguido recuperar parte de su precio después de desplomarse hasta 7,6 euros por acción el 4 de marzo desde los 10,82 euros de enero.
Según el equipo de analistas de Bankinter, la operación tiene impacto positivo del +7,5% sobre su valoración de Neinor Homes y eleva su precio objetivo hasta 11,7 euros por acción desde 8,3 euros anteriores. Entre los factores positivos de la operación para la promotora, destacan la compra de la cartera de suelo para desarrollar unas 7.000 viviendas con un descuento del 70% sobre NAV (valor liquidativo neto de sus activos o el precio de mercado de su patrimonio) de 200 millones de euros, tras la quita de la deuda. Además, destacan que la compañía mantiene un perfil de apalancamiento moderado, con un LTV del 20-25% respecto al 10% anterior. Bankinter sube la recomendación a Neutral desde Vender.
Un gigante inmobiliario
Con la integración de las 7.000 unidades de Quabit, la empresa resultante alcanzará un suelo de 16.000 viviendas por valor de 2.000 millones de euros, convirtiéndose así en una de las grandes promotoras del país, junto con Aedas Homes, Metrovacesa y Vía Célere. La nueva Neinor Homes prevé un negocio de 4.500 millones de euros en los próximos años gracias a su cartera de terrenos tras absorber a Quabit. La compañía suma suelos para 7.000 viviendas, creando una cartera de 16.000 unidades.
La nueva compañía fusionada, que seguirá cotizando como Neinor Homes, refozará su presencia en los 6 principales mercados residenciales y con mayor volumen de demanda (Centro, Este, Levante, Norte, Andalucía Oriental y Andalucía Occidental), especialmente en Madrid y Corredor del Henares donde Quabit concentra casi el 60% de su cartera, con suelos para promover más de 4.000 viviendas, y en Málaga/Costa del Sol, con otras 1.000 viviendas proyectadas. Además, Neinor ampliará su base de clientes hacia compradores de vivienda más accesible. Además, reserva 240 millones para nuevas oportunidades de negocio que surjan en el mercado, aseguran.
Félix Abánades, presidente de Quabit, se ha comprometido a acudir con el 18% del capital que controla a través de diferentes sociedades
Oportunidad única
Neinor valora Quabit en 370 millones de euros tras la quita de deuda de 50 millones de euros. Entre las principales conclusiones de la operación, los directivos de Neinor, destacan la “oportunidad única en el ciclo de doblar el banco de suelo; sinergias operacionales, fiscales y financieras únicas; cancelación del 5,9% de acciones propias por importe de 51 millones de euros e incremento de la retribución al accionista”. Igualmente, destacan la incorpoporación de un portfolio “altamente complementario”. “El 90% del banco de suelo de Quabit está concentrado en un área de expansión bien comunicadas de Madrid Centro y Guadalajara y Málaga”, aseguran desde la compañía.
El accionariado de referencia de Neinor Homes está formado por Orion Europea Real Estate Fund, con una participación del 20% y sede en Luxemburgo; Adar Capital con un 19,34%. Bank of Montreal, con sede en Canadá, posee un 5,2% a través de una veintena de gestoras.
El proceso de fusión, se someterá a aprobación por parte de los accionistas de ambas compañías, previstas para finales del mes de marzo o comienzos de abril, según informa Neinor Homes a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
El precio de la crisis sanitaria
La trayectoria de Quabit ha seguido peor suerte. Nunca llego a recuperarse de la burbuja inmobiliaria a pesar de estar respaldada por el magnate mexicano, Carlos Slim, entre sus accionistas de referencia. En 2020, acuciada por las deudas, la crisis del covid le ha dado el zarpazo definitivo del que no ha conseguido recuperarse.
En el primer semestre de 2020 se anotaba pérdidas de 50,24 millones de euros y un resultado bruto de explotación (ebitda) de 7.8 millones de euros tras caer un 48%, afectada por el confinamiento y la imposibilidad de teletrabajar , las tensiones en los costes de construcción y mayores costes financieros.
En este periodo, la deuda neta aumentó un 1,5% hasta 303, 3 millones de euros como consecuencia de la reducción de las entregas de viviendas. Y, la tendencia positiva de los niveles de preventas de los dos primeros meses del año se revirtió en marzo por el cierre temporal de los puntos de venta y las restricciones de movilidad
Sus comienzos tampoco fueron fáciles. La compañía que surgió de las cenizas de la promotora fundada por Enrique Bañuelos, Astroc –fue la primera víctima del estallido de la burbuja inmobiliaria. La adquisición de un 3,08% del capital de Quabit del empresario mexicano Carlos Slim, hace un año, cuando los títulos de Quabit se movían en el entorno del euro por acción, parecía que iba a dar nuevas alas al valor. Slim activó una estrategia inversora en el mercado promotor español, convencido de que estaba infravalorado y de que tarde o temprano se iniciaría un proceso de consolidación. Desde entonces, el dueño de FCC y Realia, entre otras inversiones, acumula una caída del 64%, una pérdida muy superior a la prima del 20% que Neinor está dispuesta a pagar con su acuerdo de canje de acciones a los accionistas.
