La Empresa de la Semana / Maite Nieva
El pasado 25 de mayo las nuevas acciones de Neinor Homes comenzaron a negociarse en las Bolsas de Valores españolas tras la fusión por absorción de Quabit inmobiliaria. La nueva compañía ha fijado su capital social en 800 millones de euros, según ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV ) y seguirá cotizando como Neinor Homes en el Ibex Med Cap. Un día antes, las Bolsas de Madrid y Valencia dieron de baja a las acciones de Quabit Inmobiliaria, que hasta entonces cotizaba en el Ibex Small Cap, después de quince años en Bolsa.
Los títulos de Neinor se estrenaron en Bolsa con una caída del 6,3% hasta 10,12 euros por acción marcando mínimos del pasado mes de diciembre, precio en el que se movía la acción cuando anunció la operación a principios de enero. En esta ocasión, aunque la operación fue recibida con subidas, él endeudamiento de Neinor para hacer frente a la fusión con Quabit acabó pesando en la cotización y desde entonces no ha conseguido superar los 11 euros por acción.
Citi Investment Research ha recortado su precio objetivo a 11.06 euros por acción frente a los 11,40 anteriores y una recomendación neutral
La nueva compañía que preside Borja García-Egotxeaga, mantiene el mismo nombre, consejo de administración y equipo directivo, mientras que Félix Abánades, ex Ceo y presidente de Quabit seguirá ligado a la gestión de la nueva empresa como asesor.
Recomendaciones de compra
El Consenso del mercado mantiene una mayoría de recomendaciones de fuerte compra y valora la compañía con un precio objetivo medio de 13,15 euros por acción, lo que supone un potencia del 21,30% respecto a la cotización de 10,8 euros a cierre de esta información.
Citi Investment Research ha recortado su precio objetivo a 11.06 euros por acción frente a los 11,40 anteriores y una recomendación neutral
Desde el punto de vista operativo, Neinor pasará a tener unos activos brutos por valor (GAV) de 2.000 millones de euros, un banco de suelo para más de 7.000 viviendas, el 65% del cual es finalista, y una capacidad de promover más de 16.000 viviendas y generar unos ingresos totales de 4.500 millones de euros, señalan desde Renta 4. Además, contará con su propia constructora, Rayet, adquirida por Quabit el año pasado a su presidente y principal accionista, lo que podría otorgar un plus de eficiencia y mejora de costes. El ratio de apalancamiento (loan to value´) del nuevo grupo será del 20%-25%. Al mismo tiempo que las pérdidas históricas de Quabit permitirán a Neinor beneficiarse de hasta 200 millones de euros en créditos fiscales, según los analistas de Renta 4.
Mayoría absoluta
Tras la fusión por absorción, los accionistas de Neinor Homes controlan el 93% de la compañía resultante. A cambio ha dado entrada a los accionistas de clase A de Quabit con una participación del 7% mediante un canje de acciones. Los accionistas de la Inmobiliaria reciben una acción de Neinor Homes por cada 25,9650 acciones de clase A de Quabit. Además, Neinor llevará a cabo una reestructuración de la deuda de Quabit.
Los consejos de administración de ambas compañías acordaron el pasado 11 de enero de 2021 dar luz verde al proyecto de fusión por para crear la mayor promotora inmobiliaria de España. La ecuación de canje se fijó en una acción de Neinor por cada 25,9650 acciones de Quabit, lo que suponía valorar la inmobiliaria, con una prima del 18% en 62 millones de euros. El canje se ha atendido con acciones de nueva emisión de Neinor, cuyos actuales accionistas controlarán el 93% del capital de la compañía resultante.
Por otra parte, Neinor Homes acordó con los principales acreedores de Quabit aplicar una quita de entre 45 y 50 millones de euros de la deuda de Quabit, además de un pacto para amortizar la exposición financiera de Avenue, que incluye las acciones de Clase B de Quabit, diversas líneas de financiación y varios warrants.
El accionariado significativo de la empresa que preside Borja García-Egotxeaga, está formado por el fondo estadounidense Orion Europea Real Estate Fund con una participación indirecta del 28%; el hedge fund ADAR Capital Partners, con una participación total del 19, 343 y Bank of Montreal que posee una participación indirecta del 5,209%.
Ampliación de capital y emisión de deuda
Para hacer frente al canje y dar cabida a los accionistas de la inmobiliaria Neinor ha realizado una ampliación de capital de 56 millones de euros mediante la emisión de nuevas acciones, de 10 euros de valor nominal cada una de ellas, de la misma clase y serie que las que estaban en circulación, representadas mediante anotaciones en cuenta. No ha habido derecho de suscripción preferente ya que la suscripción de estas nuevas acciones ordinarias de Neinor estaba reservada a los titulares de acciones de Quabit de clase A.
Un mes antes, Neinor Homes colocó una emisión de bonos senior garantizados a cinco años por importe de 300 millones de euros al 4,5% para absorber Quabit
La fusión reforzará la presencia de la nueva compañía en los 6 principales mercados residenciales y con mayor volumen de demanda (Centro, Este, Levante, Norte, Andalucía Oriental y Andalucía Occidental), especialmente en Madrid y Corredor del Henares donde Quabit concentra casi el 60% de su cartera, con suelos para promover más de 4.000 viviendas, y en Málaga/Costa del Sol, con otras 1.000 viviendas proyectadas. Adicionalmente, Neinor ampliará su base de clientes hacia compradores de viviendas más accesibles.
Resultados de impacto
En el primer trimestre del año la promotora vasca Neinor Homes obtuvo un beneficio neto de 10,2 millones de euros, un 160% más respecto al mismo periodo de 2020), al tiempo que ha duplicado sus principales datos financieros, así como su cartera de suelo gracias a la absorción de Quabit y una fuerte inversión en compras.
En esta línea, el resultado bruto de explotación ajustado (ebitda) se incrementó un 95%, situándose en 18 millones de euros. Así mismo, los ingresos se situaron en 103 millones de euros, un 103% más en relación al mismo periodo de 2020), de los cuales 95 millones proceden del negocio promotor, casi 6 millones corresponden a la actividad de servicing y Renta Garantizada, 0,5 millones a la plataforma de Rental y 1,2 millones a legacy. El margen bruto del grupo se situó en el 30%.
Las cifras del primer trimestre de 2021 han superado muy holgadamente las alcanzadas en el mismo periodo del año anterior. “La evolución del negocio, las previsiones para final de ejercicio son positivas y, con ello, Neinor Homes se reafirma en la consecución de su Plan de Negocio y objetivo de finalizar su EBITDA en una cifra que se situará en torno a los 150 millones de euros y que supone un crecimiento del 36% frente a los 110 millones alcanzados en 2020”, señalan desde la cotizada.
Quabit, víctima del Covid
Los efectos de la pandemia han tenido un impacto negativo de 130 millones de euros en el balance de la inmobiliaria y unas pérdidas de 147 millones de euros en 2020. La provisión de deterioro del valor de los suelos derivado de la incertidumbre de la pandemia y la desactivación del crédito fiscal. Todo ello supuso más del 85% de las pérdidas registradas.
El cierre temporal de los puntos de venta, la paralización de algunos nuevos proyectos de segunda residencia en costa, así como las restricciones a la movilidad nacional e internacional, han afectado a la tendencia positiva, por encima del 6% que seguían los niveles de preventas hasta el mes de marzo. Esto ha supuesto una disminución del 43,5% hasta las 433 viviendas durante 2020.Con todo, Quabit ha conseguido entregar 785 viviendas durante 2020, lo que supone un incremento de más del 400%. No obstante, pese a este escenario, Quabit mejoró notablemente su cifra de negocio, que se sitúa los 180,2 millones de euros, casi un 300% más que en 2020, debido, fundamentalmente, al mayor número de entregas (149,8 millones de euros).
También ha sumado la operación de cancelación de deuda con SAREB mediante la entrega de suelos por valor de 19,9 millones de euros y la aportación de 10,3 millones de ingresos con terceros provenientes de Quabit Construcción (antes Rayet Construcción). En paralelo, ha cerrado 2020 con 1.624 viviendas en fase de entrega y construcción y ha obtenido licencia de obras para 6 promociones más con 326 viviendas.
La cartera total de preventas se sitúa en 1.333 viviendas, equivalente a 275,8 millones de euros de ingresos futuros, y representa el 57% de la cartera comercial actual (en total 2.391 viviendas).En el segundo semestre se constata una mejora en el comportamiento de la demanda y de los niveles de preventas, pero insuficiente para recuperar la caída anterior. Por otra parte, prácticamente no se han producido resoluciones de contratos de compraventa.
Quabit: una larga trayectoria de fusiones y adquisiciones
Tras sobrevivir a la burbuja inmobiliaria de 2008-2014, y protagonizar una larga trayectoria de fusiones y adquisiciones que comenzó en 1992, la crisis de 2020 ha puesto el punto final de Quabit como empresa independiente.
Esta trayectoria, liderada por Félix Abánades, alcanza su punto culminante en 2008 con la mayor consolidación en la industria inmobiliaria. Tras crear Afirma Grupo Inmobiliario, compañía cotizada resultado de la fusión de Rayet Promoción, Landscape, Astroc y otras 16 compañías, en 2010 la compañía pasa a denominarse Quabit Inmobiliaria y se consolida la integración empresarial.
Durante el periodo de crisis económica y financiera, todos los esfuerzos se centran en asegurar la viabilidad de la compañía mediante complejos procesos de refinanciación y reestructuración. 2015 es el año de la consolidación financiera de la compañía y la situación patrimonial saneada debido a dos hitos fundamentales: el acuerdo Quabit-Sareb para refinanciar la deuda y el éxito de la ampliación de capital con un importe máximo de 45 millones de euros que marca el inicio de un nuevo ciclo estratégico centrado en la creación de valor y regreso al crecimiento.
En 2016 Quabit lleva a cabo una intensa actividad promotora y realiza el lanzamiento comercial de nuevas promociones en Madrid, Barcelona, Málaga y Guadalajara (más de 300 viviendas). Además, liquida casi en su totalidad el stock residencial y pone en marcha su plan de inversiones con la adquisición de nuevos suelos en Madrid y en Guadalajara. A finales de año cumple el objetivo de conseguir financiación de fondos internacionales y firma con Avenue Capital Group un acuerdo estratégico de línea de financiación de hasta 60 millones de euros para compra de suelos urbanos residenciales
A partir de ahí se sucede el Plan de Negocio 2017/22; la puesta en marcha del Plan de Inversiones y nuevas promociones en desarrollo y comercialización; una línea de financiación de hasta 50M millones de euros con determinados fondos asesorados por Taconic Capital Advisors y Grupo Royal Metropolitan. Quabit cierra con sobredemanda una ampliación de capital de 63 millones de euros. En 2019 actualiza el Plan de Negocio 2018-2022 y compra de Rayet Construcción, accionista de control de Grupo Rayet .
