La Empresa de la semana / Maite Nieva
La venta de 659 oficinas y tres edificios singulares de BBVA al propio banco por importe de casi 2.000 millones de eurosha marcado un punto de inflexión para Merlin Properties. La socimi estrena una nueva etapa con menos deuda, menos volumen y dividendos millonarios. También con los vientos a favor de la inflación en un momento en el que el sector inmobiliario está respaldado por el apetito del mercado. A cambio, deja de ser la primera sociedad cotizada de inversión inmobiliaria española por el tamaño de su porfolio.
La operación por importe de 1.987,4 millones de euros constituye un balón de oxígeno que permitirá a la sociedad inmobiliaria reducir deuda, asociada a un préstamo hipotecario y de los derivados, hasta 3.610 millones de euros desde los 5.247 millones anteriores. Así mismo, destinará un total de 315 millones de euros al pago de un dividendo extraordinario de 0,67 euros por acción, y a efectivo para una nueva reducción de la deuda.
La revalorización de las 659 sucursales y tres edificios singulares multiplica por nueve el beneficio obtenido y aumenta un 4,1% la generación de caja. El cierre de la operación está previsto para junio de 2022.
Recomendaciones al alza
En un momento en el que el sector inmobiliario está respaldado por el apetito del mercado, el mercado ha calificado esta operación como una buena noticia que se ha reflejado en Bolsa con una subida del 2,5% el lunes 4 de abril, aunque llegó a subir un 4%. A su vez, los analistas han dado al valor un fuerte empujón. Renta 4 reitera su recomendación de “Sobreponderar” el valor con un precio objetivo de 12,60 euros por acción, mientras que Bankinter actualiza su recomendación a “Neutral” desde Vender con un precio objetivo a un año en 10,4 euros por acción.
“Merlin desinvierte un activo que desde el año pasado pasó a considerar no estratégico” señala Javier Díaz, analista senior de Renta 4
Javier Díaz, analista senior de Renta 4, argumenta que el importe de la operación se sitúa por encima de sus previsiones, en torno a 1.800 millones de euros y 1.775 millones de euros respecto al precio de mercado, a cierre de 2021 sin descontar las deudas. Así mismo, pone en valor el dividendo extraordinario de 0,67 euros por acción que pagará Merlin Properties a sus accionistas, ya que supone una rentabilidad superior al 6% a precios actuales; la cancelación de la deuda asociada a la cartera Tree Inversiones Inmobiliarias de 699 millones de euros y el ratio préstamo -valor (LTV) del 32% tras la desinversión.
Merlin desinvierte un activo que, desde el año pasado pasó a considerar “no estratégico” y buscaba su desinversión como uno de los objetivos fijados de cara a 2022, señala el analista de Renta 4,. Así mismo, destaca la puesta en valor relativa del resto de la cartera de activos de la compañía, ya que obtendría fondos adicionales de 970 millones de euros para acometer la financiación de los diversos desarrollos previstos, especialmente centros de datos o reducir deuda.
La inflación, a favor
Según el equipo de analistas de Bankinter, el precio de venta de la cartera Tree Inversiones Inmobiliarias a BBVA implica una prima del 17% sobre el precio de mercado de la empresa, sin descontar las deudas de la compañía (GAV) a diciembre de 2021 por importe de 1.697 millones de euros. Igualmente, supera la valoración de Bankinter en más del 10% hasta 1.805 millones, añade.
Desde Bankinter consideran que el sector es una buena alternativa de inversión en este entorno de elevada inflación y han incorporado recientemente Merlin Properties a las carteras modelo por su exposición al sector logístico y favorecido por la venta de sucursales de BBVA.
“El entorno de inflación favorece el incremento de rentas y debería traducirse en una mayor generación de caja”, señala el equipo de analistas de Bankinter. “Los contratos vinculados a inflación y el impacto moderado de los mayores costes de financiación, son algunos de los factores que juegan a su favor. Al menos en el corto y medio plazo”.
Por otra parte, apuntan que la caída de la ocupación está tocando fondo y se espera que se recupere ligeramente durante la segunda mitad del año, reconfirmando las previsiones de ocupación para el año fiscal 2021 de aproximadamente el 90..
La socimi acumula una subida interanual del 19%, aunque en la última semana cae alrededor del 1,6%. El consenso del mercado tiene una recomendación de fuerte compra sobre el valor y ninguna venta y valora la compañía con un precio objetivo de 12 euros por acción.
Tamaño y rentas, a la baja
Con esta operación, la sociedad inmobiliaria traspasa el 100% de las acciones a BBVA a través de la cartera Tree Inversiones Inmobiliarias y da un carpetazo al portfolio que dio origen a Merlin hace ocho años. Al tiempo, reduce tamaño. De los 13.041 millones de valor de su cartera de propiedades a cierre de 2021, pasará a 11.268 millones De esta forma deja de ser la primera socimi española por el tamaño de su portfolio y pasa a un segundo lugar, detrás de Colonial que posee 12.436 millones en propiedades, principalmente en París a través de SFL .
La compañía también verá reducidas también sus rentas en 83,6 millones de euros al año, al descontar los pagos por alquileres de BBVA. La cartera de la socimi genera 430 millones en alquileres, por lo que verá rebajado su negocio en un 15,5%.
Previsiones 2022
Tras los resultados positivos obtenidos en 2021, la compañía espera continuar con la misma senda alcista en 2022. En oficinas, prevé una subida de la ocupación de 150 puntos básicos y situarse cerca de niveles pre Covid a finales de 2022 en el 91,5% y hasta el 94,5% en centros comerciales. Además, espera verse beneficiada por el aumento de la inflación.
En cuanto al beneficio operativo lo sitúa en 64 céntimos por acción, en ausencia de nuevos repuntes de la pandemia, según las indicaciones realizadas al mercado. Además, contempla un dividendo mínimo de 25 céntimos con cargo al ejercicio 2021, sujeto a aprobación por la Junta General de Accionistas y distribuibles en mayo y se recomendará al Consejo distribuir un dividendo a cuenta de 20 céntimos en el segundo semestre de 2022.
Buenas perspectivas para el negocio
Desde Merlin Properties aseguran que el mercado logístico continúa experimentando un importante empuje de la mano del crecimiento de la venta on-line mientras que las rentas like-for-like siguen incrementándose respecto a 2020, gracias al aumento de la ocupación.
Por otra parte, el año se presenta “muy interesante en cuanto a comercialización con más de 240.000 m2 firmados”. La ocupación se sitúa en máximos históricos, y continúa creciendo en 2022 tras haber firmado 16.100 m2 con Leroy Merlinen A4-Getafe (CLA).
Así mismo, la ocupación en centros comerciales está al 94,2% y supera los niveles prepandemia con 33.600 m2 firmados en el ejercicio. También las ventas y afluencias continúan recuperándose. La tasa de esfuerzo se sitúa en 12,1%, comparado con 12,9% en 2020 y 12,6% en 2019.
2021: un año para recordar
La inmobiliaria española ha conseguido recuperarse en 2021 después de un duro 2020 condicionado por l impacto del Covid 19 en sus cuentas. El año pasado alcanzar unos ingresos totales de 512,1 millones de euros, gracias a la revalorización de sus activos inmobiliarios que alcanzaron 13.041 millones de euros; 239 millones más que en 2020 y multiplicó por 8 las ganancias.
Así mismo, el resultado bruto de explotación alcanzó 377,2 millones, un 3,2% superior al año anterior mientras que el beneficio operativo fue de 273 millones de euros.
La logística fue la categoría que más creció con una subida del 14,5%. Por su parte, oficinas y arrendamientos se mantienen en línea con el año anterior y los centros comerciales sufren un ligero ajuste del -1,6%. El valor neto de los activos asciende a € 7.567 millones (€ 16,11 por acción), con un incremento del 4,2% vs 2020.
Tras la distribución a los accionistas de 210 millones de euros o 45 céntimos por acción, el nivel de endeudamiento se situó en 39,2% (vs 39,9% en 2020), con una posición de liquidez de 1.811 millones de euros y con el vencimiento medio de la deuda en 5.3 años. Se ha repagado anticipadamente el bono de 548,3 millones con vencimiento en 2022 y cupón del 2.375%.
El valor bruto de los activos de Merlin ascendía a 13.041 millones a 31 de diciembre de 2021, frente a los 12.811 millones de euros del año anterior. Por categorías de activos, oficinas y arrendamientos se han mantenido relativamente planos;, los centros comerciales sufrieron una ligera caída y la logística subió un 14,5%, aupada por el mercado y el excelente rendimiento de la cartera. Por lo que respecta al valor neto de activos, asciende a € 7.567 millones.
Dentro de su política de rotación de activos non-core, Merlin realizó desinversiones por importe de 238 millones con una prima media sobre la tasación de activos del 5,4%.
