Maite Nieva
La inversión inmobiliaria en Europa alcanza máximos que superan a la etapa a anterior a la crisis de la burbuja inmobiliaria. En los últimos años las apuestas de la banca de inversión por este sector han ido en aumento, tanto a través de compras directas; como fondos de inversión de las socimis. Y con ellas una avalancha de nuevas contrataciones de directivos responsables de las estrategias de inversión. Las perspectivas de un mayor rendimiento, dada la baja rentabilidad que ofrecen actualmente los mercados, debido a los bajos tipos de interés, así como el papel de estos activos frente al riesgo de una inflación elevada, los han catapultado en las carteas de inversión. Residencial y logística, son las principales apuestas ya que, según las casas de inversión, proporcionan la mayor rentabilidad ajustada al riesgo.
La apuesta por la inversión inmobiliaria se ha extendido como la pólvora en los últimos años, al calor de la abundante liquidez que han inyectado los Bancos Centrales en los mercados de todo el mundo. La elevada rentabilidad de estos activos, respecto a otros valores considerados de mayor riego, debido a los bajos tipos de interés y la etiqueta de “valor seguro para protegerse contra la inflación”, ha catapultado su peso en las estrategias de inversión de muchas gestoras.
En el último año, la inversión inmobiliaria en Europa ha dado un salto sin precedentes y ha pasado a ser un “fijo” en las carteras de inversión. Especialmente de cara al último trimestre del año como protección ante la incertidumbre de unos mercados especialmente volátiles y un aumento de la inflación.
Los mayores rendimientos
Tras una caída notable el año pasado, el sector inmobiliario europeo ha continuado su camino de recuperación en lo que llevamos de año. Y fundamentalmente durante el segundo trimestre de 2021. El índice MSCI Pan-European Quarterly Property Fund registró una rentabilidad semestral del 5,7% entre enero y junio este año: el mejor desempeño en los primeros seis meses de un año desde 2015.
El índice MSCI Pan-European Quarterly Property Fund registró una rentabilidad semestral del 5,7% este año, el mejor desempeño en los primeros seis meses de un año desde 2015
El segmento de distribución registró rendimientos trimestrales a nivel de activos de 6%. La propiedad hotelera y comercial continúa ocupando el último lugar, aunque dentro del sector minorista, el comercio minorista de los almacenes han demostrado estar entre los activos con mejor rendimiento.
La mayoría de los países registran retornos totales por encima de sus promedios a largo plazo. Suecia ha sido un destacado rendimiento en los últimos 12 meses, con rendimientos interanuales que alcanzaron el 19,6%, el más alto de cualquier mercado desde mediados de la última década. Los Países Bajos también siguen impresionando, junto con Alemania y el Reino Unido.
Crecimiento desigual
Sin embargo, no todos los sectores están experimentando un aumento de las valoraciones. Los valores de los hoteles volvieron a retroceder, después de recuperar una parte de pérdidas anteriores en el primer trimestre. El comercio minorista también sigue bajo presión, y los centros comerciales siguen siendo los más afectados.
Si bien el ritmo de disminución del valor minorista se desaceleró en el segundo trimestre, la caída total desde el tercer trimestre de 2018 se mantiene al -15,6%. Durante el mismo período, los valores residenciales y de oficinas aumentaron más del 9% y los valores industriales casi un 27%.
Suben los alquileres
Los analistas de DWS consideran que el mercado inmobiliario europeo ha entrado en un período de recuperación y esperan que el retorno del crecimiento de los alquileres sostenga el rendimiento durante los próximos años. Según el informe sobre Estrategias de Inversión DWS Real Estate Research Report, el sector residencial y logística continúan proporcionando la mayor rentabilidad ajustada al riesgo, mientras que las perspectivas son menos favorables al segmento de oficinas, dados los precios y la nueva oferta potencial.
En este sentido, ha crecido una brecha significativa entre sectores, señalan. “El sentimiento hacia el comercio minorista sigue siendo excepcionalmente débil, mientras que las oficinas han visto actividad limitada, explican. No obstante, aunque esperan que se reanude el crecimiento económico a medida que continúa la campaña de vacunación en el sur de Europa, “los riesgos sigan presentes a la baja, ya que las infecciones de COVID-19 continúan en todo el continente”.
Primas atractivas
Muchos inversores de activos múltiples siguen considerando que los bienes raíces son una clase de activos atractiva, dicen los analistas de DWS. En relación con la renta fija, queda un prima que es significativamente más alta que en el pasado”, dicen los analistas de DWS Real Estate. “Si la reciente subida de los precios resulta más duradera, puede ser un positivo para el sector inmobiliario. Este es particularmente el caso de las propiedades inmobiliarias europeas, donde muchos arrendamientos están indexados contra la inflación%, explican. Con los costos de construcción también en aumento, este entorno también puede conducir a una reducción de la oferta y, a su vez, a un aumento de los alquileres, añaden.
Estratégicas para Iberia
El número de oportunidades en los mercados con mejores rentabilidades se ha reducido ligeramente, según las previsiones de DWS. En el sur de Europa son mixtas, según el informe. En Iberia, prevén que el mercado residencial español obtenga mejores resultados a partir del próximo año. “Seguimos centrándonos en los sectores logístico y residencial, en los que vemos margen para una mayor compresión de la rentabilidad y un mayor crecimiento de los alquileres en los próximos cinco años”. Por otra parte, no descartan que el sector de las oficinas se recupere más lentamente, ya que las tasas de vacantes son elevadas y la demanda de los ocupantes puede ser cautelosa, apuntan.
El informe de DWS Real Estate destaca que Reino Unido sigue siendo uno de los mejores actores. Así, y aunque “sigue habiendo riesgos”, la confianza y el crecimiento están empezando a volver al mercado, y prevén que Londres, en particular, registrará algunas de las mayores rentabilidades en los próximos años, apuntan. En este entorno, el mercado logístico en Francia sigue siendo una de las principales selecciones de la gestora, mientras que el sentimiento positivo en Alemania podría suponer una oportunidad para vender activos más débiles en un mercado fuerte.
“En Iberia seguimos centrándonos en los sectores logístico y residencial. Vemos margen para una mayor compresión de la rentabilidad y un mayor crecimiento de los alquileres en los próximos cinco años”, según DWS Real Estate Research Report
Captación de fondos
El último año y medio ha sido un gran desafío para el sector inmobiliario europeo, señalan los analistas de DWS en su informe sobre el sector europeo. Sin embargo, señalan que las empresas y sus empleados han visto un apoyo sin precedentes de los gobiernos y los bancos centrales de todo el continente. “Subvenciones, garantías de préstamos, la desgravación fiscal, las medidas de seguridad social y los planes de retención del empleo son solo algunas de las medidas que han ayudado a evitar las quiebras y el desempleo a gran escala ante una fuerte caída de la producción económica”, comentan.
Muchas de estas medidas de apoyo siguen vigentes, pero las perspectivas a corto plazo son de reapertura y recuperación, dicen. “Esperamos ver un repunte adicional en tanto los mercados de inversión como los de ocupación en la segunda mitad de 2021 y el próximo año, dado que las restricciones se están levantando gradualmente y la economía comienza a volver a la vida,” comentan. Por otra parte, señalan que el mercado de inversiones en particular ha tenido un impacto significativo, en términos de actividad, durante el año pasado, aunque esperan que la flexibilización de las restricciones de viaje insufle nueva vida al mercado.
En 2020, la captación de fondos de capital privado para el sector inmobiliario europeo estuvo en línea tanto con el total del año anterior como con el quinquenal promedio, mientras que los fondos inmobiliarios de capital variable alemanes continuaron registrando entradas netas positivas en el primer trimestre de este año.
Ley de Vivienda vs. oportunidades de inversión
A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2008, los inversores han visto en estos activos una oportunidad de inversión en auge y los precios no han parado de subir. En el caso de las viviendas los precios han vuelto a alcanzar precios pre pandemia en un momento en el que la crisis económica acecha a la parte de la sociedad más débil.
En plena euforia inversora, el sector inmobiliario acaba de recibir un jarro de agua fría con la nueva Ley de Vivienda. A la espera de que se apruebe la ley, el gobierno español anuncia medidas para frenar estas subidas. Uno de los puntos clave de la nueva Ley será la limitación de los precios del alquiler a los grandes fondos y firmas inmobiliarias y aquellos propietarios que tengan diez casa o más. Igualmente, prohibirá a las administraciones públicas la venta de viviendas protegidas al sector privado, y está previsto un recargo en el IBI de hasta el 150% a pisos vacíos, entre otras disposiciones.
España no ha sido el único país que ha dado un paso para frenar estos desequilibrios. Otros países europeos, también han tomado o barajan la posibilidad de tomar medidas en esta línea.
Las medidas coinciden en un momento en el que las apuestas de la banca de inversión por este sector están en máximos, tanto a través de compras directas; fondos de inversión o de las Socimi, al tiempo que se ha disparado la contratación de responsables de estrategias de inversión en las gestoras para hacer frente al crecimiento de las apuestas.
