Maite Nieva
El sector inmobiliario no ha conseguido escapar de los efectos colaterales del Covid-19, a pesar de las previsiones iniciales más optimistas. Y, aunque el impacto ha sido desigual por países y en los diferentes segmentos del mercado, el balance final es negativo. La crisis económica derivada de la pandemia ha afectado tanto a las empresas y a su cotización en Bolsa como a los fondos de inversión y al crédito. Con todo, los expertos ven signos de recuperación en 2021. En parte porque lo consideran una alternativa de diversificación. Los segmentos que se verán más reforzados serán la logística, oficinas y activos alternativos, como residencias de estudiantes y para la tercera edad. Hoteles e híper y supermercados también incrementarán sus volúmenes, siguiendo la tendencia de la segunda mitad del año 2020, según los analistas.
El mercado inmobiliario deja atrás un año afectado por el impacto de la pandemia global con una caída significativa tanto en los volúmenes de las transacciones como en la inversión en activos bursátiles y en la actividad crediticia. No obstante, el impacto global ha sido más desigual que nunca. Mientras la multinacional Blackstone anunciaba la adquisición de la mejor cartera de edificios de oficinas del laboratorio Property Partners Life Sciences (“BPPLS”) al fondo de bienes raíces Brookfield Asset Management por 3.450 millones de dólares, la española Colonial culminaba la desinversión completa de 18 instalaciones logísticas de 473.000 metros cuadrados tras vender a Prologis dos activos logísticos situados en la localidad madrileña de San Fernando de Henares por 425 millones de euros. También se ha notado en la cuenta de resultados de las empresas. La tendencia en el sector español ha sido la caída de los beneficios y fuertes desinversiones , así como caídas en Bolsa de las que apenas se han recuperado tras el desplome sufrido el pasado 19 de marzo.
Alternativa de diversificación
En cualquier caso, las previsiones de las casas de inversión de cara a 2021 contemplan el sector, si no como un activo con potencial, sí como una alternativa de diversificación. En un entorno de tasas de interés bajas, los activos inmobiliarios siguen siendo una inversión atractiva para la generación de ingresos, en opinión de los analistas de UBS. “Particularmente cuando se comparan con el efectivo o la deuda pública”. Las características de protección frente a la inflación de los activos inmobiliarios pueden resultar beneficiosas en un mundo más endeudado, dicen estos expertos. “No pensamos que las viviendas en las ciudades o el mercado de las oficinas se hayan visto dañados permanentemente a causa de la pandemia”, comentan, pero así consideran que “las estrategias activas de valores inmobiliarios privados deberían ofrecer mejores rentabilidades que las estrategias de mantener y comprar, las cuales arrojan rendimientos reducidos”, señalan.
“En un entorno de tasas de interés bajas, los activos inmobiliarios siguen siendo una inversión atractiva para la generación de ingresos”, según UBS
En este sentido, mantiene sus previsiones de que las rentabilidades nominales de los activos inmobiliarios privados se situarán en una media del 7% al año en dólares, comparadas con la media del 8,5% de las dos últimas décadas.
Cobertura contra la inflación
“Las inversiones inmobiliarias han proporcionado ingresos estables históricamente, y a la vez han jugado un papel como reductor de riesgo de las carteras dada su bajo volatilidad y bajas correlaciones con clases de activos tradicionales”, comenta Álvaro Cabeza, Country Head Iberia de UBS AM. Por consiguiente, “esperamos rentabilidades estables en torno al 5% para inmuebles no apalancados, con la mayoría de los beneficios proviniendo de ingresos, así como una modesta apreciación de capital”. Otro beneficio del sector inmobiliario es que puede actuar como una cobertura contra la inflación. Si la inflación sube consistentemente por encima del 2%, esperamos que el mercado inmobiliario tenga un buen comportamiento en relación con otras clases de activos.
Nuevos desafíos
Los desafíos a corto plazo a los que se enfrentan los diferentes segmentos del mercado están relacionados con el Covid-19, pero el mercado espera que las tendencias a largo plazo sean ampliamente favorables”, señala Simon Wallace, Co-Head of Research & Strategy for Real Estate en DWS. En Europa, los rendimientos directos de la propiedad serán marcadamente más bajos este año, en las áreas que han registrado mejor comportamiento, y negativas para el resto, dicen desde DWS. No obstante, esperan que retorne la actividad de transacciones en los próximos meses aunque, reconocen que la situación Covid-19 podría afectar a su desarrollo.
El Covid-19 ha actuado como catalizador para acelerar las tendencias que estaban en vigor mucho antes de la pandemia. Es probable que la oficina, tal como la conocemos hoy en día, cambie pero con el cambio viene la oportunidad
Al mismo tiempo, subrayan que la rentabilidad de la oferta de la deuda privada ha crecido desde principios de año. Si bien, las condiciones actuales del mercado también han aumentado el riesgo asociado a los préstamos inmobiliarios, además de conducir a un diferencial cada vez mayor entre sectores, advierten.
El riesgo, un factor clave
Un componente clave del sector es el riesgo, señala Simon Wallace. El riesgo es estructural, asegura, porque está relacionado con el funcionamiento de la economía, el mercado inmobiliario y el mercado de deuda en general. La gestora favorecería la logística y el sector residencial, “desde una perspectiva de riesgo puro”, donde pronostican una menor corrección este año en el mercado y esperan tendencias positivas a largo plazo. Según sus previsiones, los rendimientos en deuda podrían seguir siendo atractivos en sectores como el alojamiento de estudiantes y también podría ser atractivo en ciertas partes del mercado hoteles aunque seccionados de forma individual, subrayan.
Oficinas, un futuro por desvelar
Uno de los temas más debatidos en el sector inmobiliario comercial es el futuro de las oficinas, señalan los expertos de Aberdeen Standard Real Estate Investments . “El Covid-19 ha actuado como catalizador para acelerar las tendencias que estaban en vigor mucho antes de la pandemia. Es probable que la oficina tal como la conocemos hoy en día cambie, pero con el cambio viene la oportunidad”, aseguran. En los próximos 12 a 24 meses, puede que sea el entorno económico el factor que determine la rentabilidad de las oficinas, más que los acuerdos de trabajo flexibles, según sus previsiones. A corto plazo, la preocupación por el sector de las oficinas gira en torno a la recuperación más cíclica de la demanda de espacio. “Esto es particularmente pertinente debido a la aguda y profunda recesión mundial que hemos presenciado en 2020, seguida de una probable recuperación gradual y una pérdida permanente de producción, en algunos mercados”, señalan. “Es probable que estos efectos reduzcan los puestos de trabajo en las oficinas y creen mayores tasas de vacantes”.
El Plan de Recuperación Europeo: una ola verde
La magnitud del impacto económico de la Covid-19 es enorme y las secuelas de la pandemia sobre el sector tardarán en desaparecer. En este sentido, el Plan de Recuperación Europeo Next Generation EU (NGEU), dotado con 750.000 millones de euros, contribuirá de forma decisiva a afianzar la recuperación, según los analistas de CaixaBank Research. Este acuerdo “sin precedentes”, podría tener un impacto considerable sobre el sector inmobiliario europeo, señalan estos expertos. La reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero en un 55% en 2030 respecto a los niveles de 1990 será uno de los objetivos principales de la UE. En este sentido, la renovación del parque de edificios europeos, donde se realiza un 40% del consumo energético del continente, “será clave para lograr este objetivo climático”, según el informe.
Por otra parte, estos fondos europeos representan una oportunidad única para modernizar la economía española, que recibirá unos 72.000 millones de euros en transferencias no reembolsables entre 2021 y 2026, lo que equivale al 5,8% del PIB de 2019, subraya el informe. Alrededor de un 6% de los fondos europeos NGEU se destinarán a la rehabilitación de viviendas y permitirán triplicar la inversión pública en este ámbito. El gobierno prevé que se rehabiliten 500.000 viviendas entre 2021 y 2023, un objetivo muy positivo para el sector si se materializa pero también muy ambicioso, puesto que alcanzar este objetivo supone multiplicar el ritmo actual de rehabilitación por 6 en 3 años. El fortalecimiento de la vivienda social será otra de las prioridades de las políticas de vivienda para los próximos años.
