FCC apuesta por una mayor exposición al ladrillo

La Empresa de la Semana / Maite Nieva

La Oferta Pública de Adquisición (opa) ha sido lanzada a través de FCC Inmobiliaria, una de las divisiones de la compañía y se formula sobre un máximo de 36.402.322 acciones de Metrovacesa por un importe de 283,93 millones de euros. Esto supone que está limitada al 24% del capital social, a razón de 7,8 euros por acción en efectivo. El precio de la opa incluye una prima del 20,2% sobre el precio de cierre del 22 de marzo de 2022 de 6,49 euros por acción.

Carlos Slim, el principal accionista de FCC con una participación del 76,6%, cuenta con un 5,45% de la inmobiliaria, a través de Inversora Carso, por lo que de forma conjunta alcanzaría el 29,4% del total de acciones de la compañía.   El objetivo de FCC es que Metrovacesa siga cotizando. FCC Inmobiliaria ha anunciado en un comunicado realizado a la CNMV que tiene comprometida la financiación de los fondos necesarios para atender la oferta.

“Esta oferta parcial podría ser el primer paso de una mayor operación entre Metrovacesa, Realia, y FCC Inmobiliaria”, según Javier Díaz, analista senior de Renta 4

 Objetivo, la banca

La opa está dirigida principalmente a Santander y BBVA, actuales accionistas de referencia de Metrovacesa, ya que entre ambas entidades controlan más de un 70% de la promotora inmobiliaria. Tras el “boom” del ladrillo, Metrovacesa acabó siendo pasto de la burbuja inmobiliaria después de una opa fallida en 2007 y deudas millonarias, y, finalmente, en manos de la banca acreedora. Tras un largo paréntesis, en 2013 la compañía salió de Bolsa tras una opa de exclusión de la banca para volver de nuevo a cotizar en febrero de2018. La acción debutó en 16,5 euros por acción, un precio muy alejado de la oferta actual de 7,8 euros por acción del magnate mexicano por lo que aún existen dudas acerca de la respuesta de la banca.

Actualmente Santander posee una participación del 49, 3% del capital y BBVA un 20,8%. Entre los accionistas de referencia está también Quasar Investment que posee un 3,95% indirectamente y el fondo británico Helikon con una participación directa del 3,27%. El 17% es free float.

La contraprestación ha sido calculada sobre la base de que Metrovacesa no realice ningún pago de dividendos u otra distribución a sus accionistas, con anterioridad a que se liquide la oferta y sin considerar el dividendo al que hizo referencia Metrovacesa en sus resultados de 2021 en caso de que sea aprobado. En caso de que se pague el dividendo, los 7,80 euros se ajustarán reduciéndose en un importe igual bruto por acción al del dividendo pagado.

Un precio insuficiente

Desde Renta 4 consideran que el precio de la oferta es insuficiente ya supone un descuento del 50% del valor de sus activos por lo que no aceptarían la OPA. “Al menos no en su totalidad al considerar que no refleja el verdadero valor de Metrovacesa” señala Javier Díaz, analista senior de Renta 4.

Si bien la contraprestación es en efectivo, y la oferta parcial supone una prima del 20,2% sobre el precio de cierre del 22 de marzo de 2022 de 6,49 euros por acción y, a pesar de tener en cuenta la escasa liquidez de Metrovacesa, “la oferta es insuficiente”, señala Javier Díaz. “Metrovacesa es una de las principales promotoras del país junto a Aedas y Neinor y, según sus previsiones esta valoración supone un descuento del -50,7% respecto al valor liquidativo de 2021 y de un 29,4% de descuento promedio al que cotizan Aedas y Neinor.

Por otra parte, el analista de Renta 4 argumenta que la opa valora Metrovacesa a 0,6 veces el precio valor contable frente a 1 vez el promedio del sector y  FCC estaría «financiando» la prima ofrecida con aproximadamente el dividendo de los 2 próximos ejercicios de Metrovacesa”. Además,“la oferta queda un -22,8% por debajo de nuestro precio objetivo de 10,1 euros acción”, añade. Renta 4 recomienda sobreponderar.

El foco en una operación mayor

La operación podría ser el primer paso de una operación mayor, dice Javier Díaz. “Teniendo en cuenta el accionariado de Metrovacesa con Santander y BBVA ostentando un 70%, seguidos de Carlos Slim con un 5,5% y el 74,2% de FCC en manos de Slim, consideramos que esta oferta parcial podría ser el primer paso de una mayor operación corporativa entre Metrovacesa, Realia, controlada también por Carlos Slim con un 73,3% y FCC Inmobiliaria.

La recomendación de Bankinter es acudir a la Oferta, ya que “está muy próxima a su precio objetivo de 8,4 euros por acción”. El equipo de analistas considera es una noticia positiva para FCC, ya que compra a un precio atractivo, con un descuento del 50% sobre el valor neto de sus activos de15,82 euros por acción”, dicen. Además, creen que  FCC se convertirá en uno de los principales actores del negocio promotor en España, dado que también controla la inmobiliaria Realia. El equipo de analistas de Bankinter recomienda Comprar.

Con un precio objetivo del Consenso del Mercado de 13,85 euros, la cotización de FCC se sitúa por debajo de los 11 euros por acción desde que la compañía comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) su oferta de adquisición. Por el contrario Metrovacesa subía un 16% en el mercado continuo tras conocerse la noticia y llegaba a superar 7,54 euros por acción. Una semana después la cotización apenas se ha movido.

Mejoran los resultados

FCC registró un resultado neto atribuible de 580,1 millones de euros en 2021, más del doble del registrado en el ejercicio anterior. Este aumento se debe principalmente al buen comportamiento del resultado operativo en las distintas áreas del Grupo y a los efectos derivados de la consolidación global de Realia, según la compañía. El resultado neto de explotación (Ebit) registró una cifra de 802,2 millones de euros, un 40,1% más que el ejercicio anterior

Así mismo, el Grupo mejoró el resultado bruto de explotación (Ebitda) un 7,6%, hasta alcanzar los 1.126,6 millones de euros en 2021. Este comportamiento se explica por el crecimiento de los márgenes operativos en la mayoría de las áreas de negocio, principalmente en Construcción; y por la entrada en consolidación global, en el área de Inmobiliaria, de Realia y Jezzine desde el 1 de noviembre de 2021.

“FCC se convertirá en uno de los principales actores del negocio promotor en España, dado que también controla la inmobiliaria Realia”, señala el equipo de analistas de Bankinter

En cuanto a la cartera de negocio, la cifra alcanzó a cierre del pasado año los 30.196,9 millones de euros, con un incremento de un 2,7% respecto el saldo de cierre del 2020. Destaca en este apartado la contribución del área de Medio Ambiente, con un incremento del 17%. A cierre del año, las áreas de Servicios Medioambientales y Gestión del Ciclo Integral del Agua suponen un 74% del beneficio bruto de explotación del Grupo, mientras que el 26% restante proviene de las actividades, vinculadas a la construcción y gestión de infraestructuras, a la producción de materiales asociados y al negocio inmobiliario.

El patrimonio neto registró un destacado fortalecimiento con 4.440,7 millones de euros, un 52,7% superior al registrado a cierre de 2020. La  deuda financiera neta, a 31 de diciembre pasado, alcanzó los 3.225,7 millones de euros, lo que representa un aumento de 427,9 millones respecto a 2020.

Además de mejorar sus fundamentales, el Grupo FCC ha entrado a formar parte del Ibex Top Dividend tras la revisión del índice el pasado 1 de febrero .El índice está compuesto por los 25 valores con mayor rentabilidad por dividendo de entre aquellos incluidos en IBEX 35, IBEX Medium Cap y IBEX Small Cap.

El imperio inmobiliario de Slim

Metrovacesa uno de los grandes imperios inmobiliarios españoles, antes de que pasara a manos de la banca acreedora como consecuencia de la burbuja inmobiliaria, vuelve a primera línea del mercado tras la opa de Carlos Slim. Si sale adelante, el magnate mexicano podría conseguir hacerse con el 29,9 % del capital de la promotora inmobiliaria. Incluso más allá. El mercado no descarta nuevas operaciones.

Con esta oferta de adquisición, Slim pone en valor su interés por ampliar sus fronteras en el mercado español. Realia fue la primera adquisición del sector tras comprar el 24,5% de la compañía a Bankia en 2015. Actualmente, posee una participación del 73,3%.

A través de FCC Inmobiliaria, Carlos Slim ha reforzado  el tamaño y posición competitiva en el sector. El pasado 8 de octubre la cabecera inmobiliaria del Grupo, FCC Inmobiliaria, llegó a un acuerdo con Control Empresarial de Capitales, (CEC) para adquirir un 13,12% del capital social de Realia por un importe de 83,9 millones de euros, lo que le otorga una posición de control, una participación del 50,1% y su consolidación global en el Grupo FCC. Además, incorpora el 100% del capital de Jezzine, sociedad patrimonial en renta propiedad 100% de una filial de CEC. Como resultado de esta operación, el grupo Fomento de Construcciones y Contratas mantiene el control de FCC Inmobiliaria, con un 80,03% del capital, un destacado fortalecimiento de su posición competitiva, sinergias operativas y presencia en la actividad de patrimonio en renta. Por áreas de negocio el segmento inmobiliario de la compañía es la parte más pequeña del pastel ya que actualmente  supone el 3,6% del Ebitda del grupo.

Posteriormente, en diciembre, Realia, adquirió el 37,11% de la filial Hermanos Revilla. a través de Realia Patrimonio, por un precio de 189 millones de euros. Con esta compra, la participación del Grupo Realia asciende, de forma directa e indirecta, al 87,76% de su capital social y accede al control del 100% de la compañía.