Maite Nieva ■
Los acontecimientos de los últimos meses, además de debilitar las perspectivas de crecimiento de la economía mundial, provocando fuertes turbulencias en los mercados, también han creado un entorno propicio para la formación de burbujas. En un entorno en el que el aumento de los precios se suma al desafío al que se enfrenta la política monetaria con subidas de tipos agresivas y el consiguiente aumento de los costes hipotecarios, el riesgo de una burbuja inmobiliaria comienza a inquietar a los Bancos Centrales y a las agencias de rating. Con la Reserva Federal enfocada a reducir la inflación a través de tipos de interés más altos, el riesgo es global, según los expertos. Y, el mercado español está entre los más vulnerables.
“El mercado corre el riesgo de convertirse en una burbuja si los compradores de viviendas esperan que los precios sigan subiendo,”, advierte Stéphane Monier, director de Inversiones de Lombard Odier, en un informe sobre las perspectivas del sector inmobiliario a nivel global.
La advertencia llegó por primera vez el 29 de marzo de la mano de la Reserva Federal de Dallas, al tiempo que señalaba como «los precios reales de la vivienda pueden divergir de los fundamentos del mercado cuando existe la creencia generalizada de que las fuertes subidas de precios continuarán”.
Un patrón compartido
Desde el inicio de la pandemia, los precios de la vivienda en Estados Unidos han subido un 35% de media, según datos del sitio inmobiliario Zillow, citado por la Fed de Dallas. El informe registró cinco trimestres consecutivos de «exuberancia» en los precios de la vivienda hasta finales de septiembre de 2021. El índice de vivienda S&P Case Shiller ha aumentado más de un 30 % a nivel nacional desde febrero de 2020.
El mercado corre el riesgo de convertirse en una burbuja si los compradores de viviendas esperan que los precios sigan subiendo,”, advierte Stéphane Monier, director de Inversiones de Lombard Odier
El mercado estadounidense no es el único que se enfrenta a esta situación. Francia, Alemania, Reino Unido y Suiza han mostrado características similares tras la pandemia, según la investigación de la Fed de Dallas. “Cada uno de estos mercados ha registrado una falta de oferta de viviendas, en parte creada por la escasez de mano de obra y de materiales de construcción. Mientras, la demanda tras la pandemia es históricamente, la más alta y con tasas de vacantes en descenso».
El mercado español está entre los más vulnerables a la subida de tipos, junto con Australia y Reino Unido, debido a su exposición a las subidas de los tipos de interés, advierte la agencia de rating Fitch. «Esos países parecen ser los más sensibles a un aumento en los tipos, ya que el promedio de préstamos a tipo fijo y variable) se movería a entre el 34% y 39%”, señalan. Por otra parte, “el aumento de los tipos de interés es negativo para el crédito, ya que la carga de la deuda de los prestatarios más grandes aumenta los riesgos crediticios”, afirman.
Suben los costes hipotecarios
En España, la repercusión de la subida de tipos en el Euribor acentúa su vulnerabilidad. No obstante, esta exposición podría ser menor ya que la proporción de préstamos a tipo fijo ha aumentado significativamente en el pasado reciente al calor de los bajos tipos para asegurar intereses favorables. La última publicación del Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja que el 73,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituye actualmente a tipo fijo frente al 9% en 2015 mientras que el 26,2% se hace a tipo variable.
Desde los Bancos Centrales esperan que la subida de los tipos de interés aumente los costes hipotecarios, desplazando lentamente a los compradores fuera de los mercados, explica Stéphane Monier. “Si bien el rápido aumento de los precios no indica en sí mismo una burbuja de mercado, sí se suma a los retos a los que se enfrenta la Reserva Federal a la hora de gestionar la desaceleración hasta 2024”, explica. “El aumento de las hipotecas combinado con el incremento del coste de la vida hará que los compradores abandonen gradualmente el mercado y socavará los ingresos y ahorros de los hogares. Además, el aumento de la inflación encarecerá las nuevas construcciones y por tanto reducirá su rentabilidad”.
Las condiciones de los préstamos hipotecarios y las tasas hipotecarias son un impulsor clave de los precios de la vivienda y Fitchespera un significativo aumento de los tipos de interés en los próximos dos años. Según las previsiones de los analistas de la agencia, también pueden afectar indirectamente la solvencia de las carteras hipotecarias al afectar la relación préstamo-valor. Y, en consecuencia, tanto la disposición a pagar de los prestatarios como la pérdida en caso de incumplimiento del prestatario, señalan.
Estancamiento de la demanda
El aumento de tipos también puede deprimir el crecimiento económico y, por lo tanto, pesar negativamente sobre los salarios, o estar asociado con presiones inflacionarias que provoquen reducciones en el ingreso real disponible, indica la agencia de calificación de riesgo.
El mercado inmobiliario de EE. UU. se desempeñó con fuerza durante la pandemia, impulsado por un estímulo agresivo. Después de aumentos de más del 30% en los precios de la vivienda y el gasto en construcción, las tasas hipotecarias están subiendo rápidamente mientras que los costos crecientes están exprimiendo los presupuestos de los hogares y la demanda se está estancando”, advierte James Knightley, economista jefe internacional de ING. En su opinión, la vivienda podría pasar de un exceso de demanda a un exceso de oferta y el mercado corre el riesgo de convertirse en un lastre a medida que nos acercamos a 2023, señala.
Las señales de advertencia están comenzando a iluminarse, subraya. Los datos de solicitudes de hipotecas han comenzado a mostrar una a caída en las solicitudes para la compra de viviendas. “Estamos fuera de los picos recientes en el primer y cuarto trimestre de 2021. El problema es que podríamos experimentar caídas mucho mayores en los próximos meses”, comenta James Knightley. Eso se debe a que las tasas hipotecarias ahora están aumentando rápidamente en un momento en que la inflación desenfrenada está erosionando el poder adquisitivo de los hogares y la confianza del consumidor.
La Universidad de Michigan ha informado que el sentimiento es el más débil desde 2011 y no está muy lejos de los mínimos observados durante la crisis financiera mundial en 2008, comenta este experto. “Dado que los posibles compradores de viviendas comienzan a sentirse más nerviosos acerca de la economía, la perspectiva de pagos hipotecarios mensuales mucho más altos agrega una razón adicional para la precaución, advierte.
“Las tasas hipotecarias están subiendo rápidamente mientras la demanda se está estancando”, advierte James Knightley, analista de ING
Desde ING ven una probabilidad cada vez mayor de que el mercado de la vivienda comience a pasar de uno con un exceso de demanda significativo, que ha impulsado el aumento de los precios de la vivienda y la construcción, a otro en el que estemos en mejor equilibrio. Sin embargo, con la Fed enfocada en combatir la inflación a través de tasas de interés de fondos federales más altas y la reducción de su balance general, podríamos ver que los costos de los préstamos hipotecarios continúan aumentando rápidamente. Esto aumentaría las posibilidades de que el mercado de la vivienda se incline hacia un exceso de oferta y los precios de las viviendas comiencen a caer. . Por otra parte, creemos que “la desaceleración del mercado inmobiliario abrirá la puerta a recortes de tasas de la Fed en 2023.
Los fondos de inversión inmobiliaria
Desde Robeco advierten que la tormenta perfecta de un considerable aumento de la inflación, subidas de tipos y endurecimiento cuantitativo, unida a factores geopolíticos como la guerra en Ucrania, aconseja un planteamiento de mayor prudencia en el sector de los fondos de inversión inmobiliarios (Reits).
Aunque los datos macroeconómicos de las economías en desarrollo se han mantenido en general positivos en comparación con las expectativas previas, últimamente se han generado dudas sobre el crecimiento, ya que se detectan riesgos que podrían dar al traste con la presente expansión”, afirma Van der Welle, estratega y responable del equipo de multiactivos de Robeco, en su informe Perspectiva Mensual de mayo. “Si los actuales obstáculos macro se traducen en una recesión, los inversores deben tener algo de cuidado respecto a los Fondos de Inversión Inmobiliaria (REIT),a pesar de la consideración de defensivos que tiene el ladrillo, advierte el estratega de Robeco.
Otro problema es que los inmuebles están en general vinculados a los tipos de interés, desde una hipoteca ordinaria a la deuda empresarial emitida para construir centros comerciales o rascacielos, y los tipos están subiendo. “Aunque se prevé que los costes de financiación aumenten para esta clase de activo, consideramos que será un proceso gradual”, en palabras de Van der Welle. Desde Robeco reconocen que los riesgos de su escenario base están sesgado a la baja, aunque prevén que la actual expansión económica prosiga otros 6-12 meses, No obstante, Van der Welle considera que el deterioro económico puede acabar por atrapar a los inversores. “La prolongación del conflicto en Ucrania hace que la mayor probabilidad de un boicot total por la UE de la energía rusa entrañe un elevado riesgo de cola de una recesión inmediata en la zona euro. Por otra parte, la inflación ha seguido sorprendiendo al alza, tanto por su ritmo como por su amplitud y la Fed se dispone a aplicar un intenso endurecimiento monetario para atajar las presiones inflacionistas (cíclicas), lo que podría empeorar las condiciones financieras y provocar un deterioro del precio de los activos mayor que el previsible en una corrección de mediados de ciclo».
